房地产行业研究：供需政策进一步放松，底部配置地产正当时

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：供需政策进一步放松，底部配置地产正当时》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块上涨。本周（1.20-1.26）申万A股房地产板块涨跌幅为+9%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.5%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.4%和+3%。本周杭州新年首拍火热，多宗地块溢价超20%，土地市场整体延续低迷趋势。本周（1.20-1.26）全国300城宅地成交建面198万㎡，单周环比-32%，单周同比-60%，平均溢价率10%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面1426万㎡，累计同比-70%；年初至今，招商蛇口、中建五局、京能置业、滨江集团、城发投的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比上升，去年同期含春节假期低基数。本周（1.20-1.26）35个城市商品房成交合计299万平米，周环比+10%，周同比+500%。其中：一线城市周环比-11%，周同比+2070%；二线城市周环比+19%，周同比+386%；三四线城市周环比+18%，周同比+400%。
本周二手房成交环比略降，同比上升，整体成交规模保持稳定。本周（1.20-1.26）15个城市二手房成交合计172万平米，周环比-4%，周同比+1995%。其中：一线城市周环比-3%，周同比+3461%；二线城市周环比-4%，周同比+1825%；三四线城市周环比-7%，周同比+1182%。
供给端双管齐下：①央行、金管总局完善经营性物业贷政策，助力盘活优质存量资产，利好持有型资产优质且抵押率较低的房企。②金管总局、住建部大力推进建立城市房地产融资协调机制，核心是由地方主管部门负责搭建政银企沟通平台，将融资支持聚焦到项目层面，隔离项目公司与集团公司的风险，进而缓解银行对房企风险的担忧，实现在不论所有制背景的情况下一视同仁满足房企合理的融资需求，预计1月底首批房地产项目名单落地。
需求端持续放松：住建部表态充分赋予城市调控自主权，各城市可以因地制宜调整政策。在前期政策支持下，2024年1月贝壳百城首套房利率3.84%，二套房利率4.41%，较2021年高点分别下降190bp、159bp；除京沪外多数城市的首二套房首付比例均已降至20%-40%；一线城市中广州率先放开120平以上限购。当前销售尚未企稳，部分城市仍具备因城施策的空间，后续有望在首付比例、限购措施、房贷利率等方面进一步优化。
行业政策风口下优质央国企价值凸显。截至2024年1月26日中证房地产指数的PB-LF仅0.74x，头部经营稳健的优质央国企PB低于1.0x，地产估值已降至近十年底部。多部委从供需两端采取多措施以提振市场信心，叠加近期国资委表态进一步研究将市值管理纳入央企负责人业绩考核的利好催化，因此在行业格局持续优化的背景下，优质央国企房企价值凸显。
投资建议
本周各部委密集表态，金融业支持房地产责无旁贷，供给端完善经营性物业贷政，地方确定项目白名单，将融资支持精准投放到项目层面，需求端仍有因城施策优化的空间，供需两端齐发力，房企现金流状况有望边际改善。而行业的平稳健康发展关键在销售的企稳，需要供需两端的宽松政策能够持续落地。推荐当前估值底部、经营状况良好、受益于行业格局优化的改善性央国企，如华润置地、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、华发股份等。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约