周度观点：本周央行、银保监联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确有效防范化解优质头部房企风险，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，引导优质房企资产负债表回归安全区间；其后国新办2022年金融统计数据新闻发布会上，央行有关负责人表示最近正研究推出保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划等结构性货币政策工具，改善优质房企资产负债计划还包括设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划、完善“三线四档”部分参数设置等。本周由于政策松绑及疫情积压需求释放，楼市成交边际改善明显，后续政策发力下有望持续修复。当前行业政策风向加速转变，短期政策博弈机会仍存，中期行业筑底企稳、基本面修复将推动行情延续。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
政策环境监测：1）央行、银保监：保持房地产融资平稳有序，首提“四项行动”；2）国新办新闻发布会多次提及房地产；3）宁波第四批集中供地冷热不均，多家品牌房企参与。
市场运行监测：1）成交环比回升，有望逐步改善。本周（1.7-1.13）新房成交3.5万套，环比增加18.5%，二手房成交1.7万套，环比增加36.5%。1月(截至13日）新房日均成交同比下降8.6%，降幅较12月收窄19.4pct。后续政策发力下成交有望持续改善。2）改善型需求占比环比下降。2022年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降0.5pct至80.1%。3）库存环比微降，短期维持稳定。16城取证库存10368万平，环比降0.5%。以销定产情形下短期绝对库存预计维持稳定。4）土地成交回落、溢价率回升，一二线占比提高。
上周百城土地供应建面1364.1万平、成交建面1712.5万平，环比降51.5%、降81.1%；成交溢价率3.7%，环比升2.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.9%、41.6%、55.6%，环比分别升0.9pct、升11.4pct、降12.4pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行88.4亿元，环比减少3.5亿元；境外地产债发行1.5亿美元，上周无发行；发行利率为2.45%-9.5%，可比发行利率较前次升降不一。2）地产股：本周房地产板块跌1.65%，跑输沪深300（+2.35%）；当前地产板块PE（TTM）13.34倍，估值处于近五年92.6%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为新城控股、万科A、荣安地产；南向资金净流入前三为雅居乐集团、越秀地产、绿城中国。
风险提示： 1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
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