回顾：基本面低开低走，信用困局未破。2022年 1-10月全国房地产投资同比降 8.8%、销售金额同比降 26.1%、土地出让金同比降 25.8%，投资销售疲软、土地财政“冰封”，基本面低开低走，未见明显好转。成交量缩带动一二手房价格下滑，且逐步向一二线蔓延。到位资金匮乏叠加建安、还款等刚性支出导致部分房企深陷流动性困局，市场（地方政府、金融机构、购房者、地产产业链上下游）对房企交付、还款信心进一步减弱，叠加行业个别事件冲击，围绕房企（尤其是民企）的信用链条遭受极大挑战。
2022年出险房企数量增长，新增违约债务余额呈倍数级上升，房企资产负债表并未明显改善。
展望：保交付到稳信用，阵痛仍将延续。2022年政策松绑力度持续加大，以时间换空间保交楼及稳信用，年末信贷、债券、股权“三支箭”政策齐发，有望实质缓解房企资金压力、优化企业资产负债表、加速“保交楼”落地。收入、房价下行预期叠加交付担忧冲淡需求端政策效果，房价下行、需求不足或替代信用风险成为 2023年主要挑战，从优化房企资产负债表到改善居民资产负债表，需求端政策宽松仍值得期待。预计 2023年销售面积同比下降 4.5%、销售额同比下降 5.6%、投资同比下降 7.0%。
房企：洗牌尘埃落定，内功比拼见真章。信用冲击之下央国企等强信用企业融资、投资、销售优势持续显现。随着融资收紧周期见底、“保项目”向“保主体”转移，行业洗牌出清或渐近尾声，但阵痛期业绩冲击预计仍将延续。考虑新出让土地潜在盈利提升，短期土储换仓、资产质量率先修复房企有望更好把握复苏机遇；中长期过往高杠杆、高周转模式不可延续，房企 ROE 驱动将主要回归净利率提升，更加考验房企运营、管控能力，重心转向内功比拼。
投资建议：展望 2023年，我们认为短期行业阵痛仍将延续，但政策加速转型背景下，房企信用风险再度暴露风险弱化，需求不足带来的房价下行或成为短期压力。2022年地产板块全年演绎“格局优化、强信用房企市占率提升”逻辑，2023年行业洗牌将逐步尘埃落定，更加考验各家房企硬实力。短期基本面承压下政策博弈空间仍在，板块持仓低位增强安全边际，中期行业筑底企稳，基本面修复推动行情上行，我们看好 2023年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑洗牌逐步尘埃落地，将更加比拼各家房企内功，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团等。同时持续关注股权融资主题投资机会。
风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）房企流动性问题发酵风险；3）行业短期波动超出预期风险。
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