宝龙商业:经营稳中有进，聚焦运营力提升_股票频道

公司发布2022年中期报告，实现营收12.7亿元（yoy+8.2%）；实现归母净利润2.4亿元（yoy+18.2%），基本每股收益为0.38元（yoy+18.4%）。

商业运营服务：核心业务营收、毛利率双增核心运营业务彰显韧性，从容应对疫情反复。2022H1，商业运营服务在收入同比增加8.8%至10.3亿元基础上，毛利率提升至35.9%（同比+1.2pct）。其中，1）商业运营及管理服务收入为8.5亿元（同比+21.4%），注意到：i）期内新增已开业建筑面积30万平（同比+50%），其中上半年重点项目台州椒江宝龙城（建筑面积12.7万平）开业成绩斐然：出租率达98%，客流量达24万人次，开业前三天销售额达5099万元；往后看，下半年标杆项目厦门同安宝龙广场（建筑面积10万平）预计12月开业，引入香港臻适健身等多家福建、同安区首店，打造购物、休闲、餐饮等多元业态一体化的大型城市品质生活中心，服务周边5公里范围约45万人。ii）尽管受疫情影响，平均出租率仍保持高位，达93.4%（同比+1.1pct），维持了较为稳定的租金收入，并在部分重点地区成立空铺突破小组，持续提升出租率；2）市场研究及定位、商户招揽及筹备开幕服务收入为0.9亿元（同比-30.3%），下跌主要由于疫情影响，需此类服务的零售商业物业开业减少；3）商业物业租赁服务收入为0.8亿元（同比-26.3%），主要由于转租项目租赁收入减少。公司已开业1~5年的培育期及成长期项目共53个（占比58.2%），未来有望随商业周期发展成熟，持续提升营收，同时公司注重提升老项目经营坪效，将对重点项目改造升级，持续提升品牌影响力，老项目有望维持稳定。核心业务商业运营及管理服务盈利能力有望保持平稳增长，并带动商业运营服务板块增长。

智慧商业管理：数字化运营助力应对市场挑战针对智慧商业领域提前布局，削减不稳定运营因素影响。公司积极提升商业运营续航能力，持续推进数字化运营，取得较好效果：1）线上业务提升显著，用户粘性得到增强。2022H1全国70个项目上线宝龙悠悠，会员总数达560.2万，标杆项目会员消费占比超25%，处于行业领先地位，期内线上销售总额达5050万元（不含汽车销售），其中实现直播销售总额4350万元，实际上削弱了疫情反复导致线下客流量减少的影响。

2）通过人机协同降本提效，2022上半年公司已有8个项目投入22台智能清洁机器人，相关人力成本降低63%，工作效率提升28%，上海宝杨宝龙广场标杆性使用智能安防系统，相关人力成本降低46%，工作效率提升50%，智能化应用仍有较大空间，并有望长期多项目应用，实现长期降本提效。3）数字化促进精细化管理提高效率，公司已实现电子签约、电子支付、电子开票、电子记账四流合一，自2018年起与腾讯公司合作，目前已经实现打造经营数据全景化视图，以此提高决策能力。通过科技赋能、提前布局，公司不断提高数字化能力，应对市场风险能力强，降本提效趋向稳定。

住宅物业管理服务：注重品质，外拓积极公司坚持提升住宅物管品质，保持营收及合约建筑面积稳定增长。

2022H1住宅物业管理服务营收2.4亿元（同比+5.9%），其中外拓收入1.9亿元（占比79.6%，同比+5.8pct）。截至报告期末，在管面积1.8万平（同比+11.7%），合约建筑面积3.1万平（同比+9.5%），住管板块整体毛利率25.8%（同比+1.1pct）。得益于公司注重住宅物管品质，积极拓展外部客户，且关联方交付稳定，住宅物管营收及毛利率有望保持稳定。

未来项目规划：外拓聚焦存量市场，关注已开业项目提升运营力区域策略稳保核心长三角地区，外拓项目聚焦存量市场。截至2022H1末，公司在长三角地区商业运营合约建筑面积达954万平（占比64.9%），其中已开业建筑面积达652.2万平（占比63.7%），期内收入7.3亿元（占比71.0%）。公司下半年计划开业项目中，长三角地区总建筑面积为26.9万平（占比47.2%），公司仍以长三角为重心，向外积极拓展其他区域。

经营方面，公司目前策略聚焦已开业项目精细运营为主，同时积极汰换表现不佳的项目。公司2022上半年新签约项目58.5万平（同比-71.7%），从容谨慎应对行业风险。收并购同样考虑行业整体风险，谨慎选择合作方，积极规避风险。

投资建议公司拥有管理多元零售商业物业组合的运营能力，目前物管上市公司中以商管运营作为核心竞争力的标的仍然较少，高门槛铸就细分赛道稀缺性。一方面，在管面积中，占比35.8%的商业运营业务贡献80.9%的收入，未来“内生+外拓”双维驱动助推商业运营板块业绩贡献稳步高增。

另一方面，通过在营成熟项目运营力的不断优化迭代，紧随线下新消费趋势，坪效有望进一步提升贡献利润，同时公司通过打造“纽扣计划”推进商业数字化以实现降本提效，未来“量价齐升”可期。预计公司2022~2024年EPS分别为0.83、0.99、1.16元/股，对应当前股价PE分别为4.4，3.7，3.1倍，维持“买入”评级。

风险提示收并购及外拓项目不佳、集团竣工不及预期、疫情反复影响线下消费、人工成本大幅上涨等。