保利地产:业绩稳中有增，投拓聚焦深耕

事件公司发布2020年三季度报告：报告期内，公司实现营业收入1174.04亿元，同比增长5.02%；实现归母净利润132.04亿元，同比增长2.88%；基本每股收益1.11元。

业绩稳中有增，结转结构致毛利率水平下降公司前三季度实现营业收入1174.04亿元，归母净利润132.04亿元，同比分别增长5.02%、2.88%。归母净利润增速低于营收的主要原因在于：结转结构的影响致报告期内毛利率为34.02%，较去年同期下降1.87个百分点。同时，公允价值变动收益为-0.08亿元（去年同期为5.07亿元）；少数股东损益占净利润比重由去年同期的26.9%提升至28.0%。随着合作项目陆续进入结转期，公司前三季度投资收益约24.9亿元，同比增长54.8%。

单季销售发力、表现亮眼，销售回笼率维持较高水平公司前三季度累计实现签约金额3673.78亿元，签约面积2444.06万平方米，同比分别增长5.94%和6.55%，其中第三季度分别同比增长51.72%和44.81%，疫情影响逐步淡化，公司销售表现大幅改善。报告期内，公司实现销售回笼3317.42亿元，回笼率达到90.3%，维持在较高水平（去年同期回笼率约89.3%）。

拿地进一步聚焦，货值充裕为稳步增长打下基础报告期内，公司新拓展项目88个，新增容积率面积1982万平方米，总拓展成本1314亿元，同比分别增长32.8%和31.9%，占同期销售面积、销售金额的比重分别为81%和36%。新增土储中38个核心城市拓展金额占比83%，进一步聚焦城市深耕。截至2020Q3末，公司共有在建拟建项目714个，在建面积14021万平方米，待开发面积7075万平方米。

前三季度，公司新开工面积3839万平方米，竣工面积2203万平方米，分别同比增长4.4%和27.9%，实际竣工完成全年计划的64.8%。

财务稳健，融资渠道畅通截至报告期末，公司总资产11479亿元，净资产2532亿元，资产负债率为77.95%，扣除预收账款后资产负债率为65.61%，现金短债比1.91，净负债率70.9%，负债结构较为合理，短期偿债能力较强。报告期内，公司成功发行合计63.1亿元的公司债券、合计45亿元的中期票据，融资渠道畅通且成本维持在行业较优水平。

物管业务拓展得力，协同主业发展保利物业于2019年成功登陆港交所，经营能力进一步释放。截至2020年6月30日，保利物业在管项目总面积约3.17亿平方米，在管项目总数约1142个；合同管理项目总面积约4.93亿平方米，合同管理项目总数1647个，管理业态覆盖住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业。随着集团项目逐步进入交付期，叠加保利物业第三方拓展能力的不断增强，管理规模有望持续提升。

投资建议公司坚持“中心城市+城市群”深耕战略，土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应，净负债率及融资成本均处于行业较优水平。在行业增速放缓的大背景下，2018、2019年公司实现销售、业绩稳步增长。2020年在疫情冲击下，公司拿地张弛有度，新增土储进一步聚焦核心城市，未来规模提升可期。夯实主业的同时，“两翼”业务取得长足发展，保利物业成功上市，为协同发展精进赋能。预计公司2020-2022年EPS为2.67、3.16、3.64元/股，对应当前股价PE分别为5.9、5.0、4.3倍，维持“买入”评级。

风险提示销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。