新城控股:业绩符合预期，商业运营逆势提升

业绩总结：2020H1公司实现营业收入377.4亿元（+121.2%），实现归母净利润32.04亿元（+23.6%），业绩表现符合预期。报告期地产结算毛利率下降10.3pp至23.5%，带动整体毛利率下降11.4pp至26.1%。从收入构成上看，地产开发业务344.5亿元（+137.8%），物业出租业务为21.7亿元（+27.0%）。

2020年6月末公司净负债率从去年同期的76.62%大降为35.06%，下降41.56pp，期末融资成本保持稳定为6.85%，现金短债比高达1.73倍。

销售增速有所下滑，下半年推货有望加速。在公司战略调整及疫情冲击下，报告期公司实现销售金额975.2亿元/销售面积877.5万方，同比分别下降20.3%和16.4%，但销售规模仍处于行业前TOP15。公司在天津、温州、常州等优势城市仍然拥有前五的市占率。上半年公司完成2500亿元销售目标的39%，下半年推货量将逐步增加，预计仍有望实现年度目标。

拿地成本低廉，城市布局有所优化。2020年上半年公司新增土地储备共56幅，新增总建面1908万方，平均楼面价为2868元/平方米，土地成本优势显著。公司累计土储共计1.37亿平方米。其中长三角地区土储占43.5%，中西部占33.8%，环渤海占18.6%，粤港澳占4.1%；公司积极优化拿地结构，战略性增加上海、天津等核心一二线城市项目，公司土储中一线城市占比2%、二线城市占比34%、长三角三四线城市占比35%、其他地区三四线城市占比29%。

商业运营逆势发展，租金规模有所提升。截至报告期末，公司已在全国115个大中城市布局了139座吾悦广场；上半年累计开业吾悦广场63座，开业面积达586.6万平方米，同比增长42.7%；租金收入21.3亿元，同比增22.5%，出租率高达96.1%。并且公司计划于2020年底实现开业总数93座，实现全年租金及管理费收入55亿元。

盈利预测与投资建议。考虑到公司地产结算显著增长，商业运营表现出色，我们维持全年盈利预测不变，预计2020-2022年EPS分别为6.98元、8.44元和10.16元。公司住宅商业双轮驱动优势明显，销售单价稳定且商业运营逆势增长，我们维持“买入”投资评级，目标价48.00元不变。

风险提示：年度业绩结算不及预期、商业运营持续性不及预期等。