结算进度及毛利率下滑双重拖累，全年表现仍可期待。公司2020年上半年实现营收736.8亿元，同比增长3.6%，归母净利润101.2亿元，同比增长1.7%。业绩增速相比2019年同期大幅放缓主要因：1）新冠疫情影响竣工结算节奏；2）毛利率同比降4.1个百分点至35.7%。随着合作项目增多并陆续进入结转期，期内公司实现投资收益21.1亿元，同比大幅增长139%。上半年竣工1213万平米，同比增长3.9%，已完成全年目标的35.7%。期末合同负债3443.2亿元，为近一年营收1.4倍，叠加2020年14.4%计划竣工增速，预计全年业绩仍有望实现不错增长。
销售逐步向好，深耕效果显著。公司2020年上半年实现销售金额2245.4亿元，同比下降11.1%，销售面积1492.2万平米，同比下降8.8%，销售均价15047元/平米，较2019年增长1.8%。分阶段看，4月实现销售金额同比转正，5-6月同比增长10%，销售逐步向好，疫情影响消退。分区域看，聚焦的38个核心城市销售贡献达76%，其中珠三角、长三角均超550亿元，占比分别升至28%和25%，广州实现销售金额超260亿元，佛山超150亿元，杭州、南京、成都超100亿元，北京、上海、青岛、厦门等11城超50亿元，城市深耕效果显著。期内新开工2866万平米，同比微降1%，已完成全年计划66.7%。
拿地把握市场节奏，持续优化土储结构。2020H1公司新增建面984万平，同比增长19.1%，总地价820亿元，同比增长53.8%。平均楼面地价8328元/平米，为同期销售均价的55.3%，较2019年提升16.1个百分点。期内拿地销售面积比65.9%，较2019年下降19.9个百分点，上半年土地市场大幅升温背景下，公司拿地适度放缓，随着土地市场逐步平稳，预计下半年公司拿地将趋于积极。期内拓展金额权益比例提升2个百分点至73%，核心城市拓展金额占比提升7个百分点至86%。
物业板块延续靓丽，代理业务竞争力不断提升。期末保利物业在管面积达3.2亿平，合同面积达4.93亿平，物业管理签约项目1647个。报告期内实现营业收入36.0亿，同比增长27.6%，净利润4.1亿元，同比增长28.0%。销售代理平台合富中国持续推进业务融合，加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目近2000个，代理销售规模2300亿，市场竞争力持续提升。
强化现金流管理，融资成本持续下行。公司强化以经营性现金流管理为核心，加大考核激励力度，上半年累计实现销售回笼2023亿元，回笼率达90.1%。期末在手现金1257.2亿元，为一年内到期债务2倍，短期偿债压力较小。剔除合同负债的资产负债率和净负债率分别为46.2%、72.1%，较期初提升0.3个、15.2个百分点。期末有息负债综合融资成本4.84%，较2019年末降0.11个百分点，维持行业较低水平。
投资建议：维持此前预测，预计2020-2022年EPS分别为2.79元、3.30元和3.81元，当前股价对应PE分别为5.9倍、5.0倍和4.3倍。公司激励制度不断完善、融资优势延续，同时充足预收保障后续业绩释放，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：1）由于新冠疫情影响行业开工、复工节奏，可能对公司后续供货、交付产生影响；2）疫情影响下三四线城市春节返乡置业缺失，叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，对应区域楼市面临调整风险，进而影响公司三四线项目销售；3）2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率面临下滑风险。
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