保利地产:业绩靓眼,表现均好,行稳致远

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保利地产发布2019年年报,公司实现营业收入2359.81亿元,同比增长21.29%;归母净利润279.59亿元,同比增长47.90%;基本每股收益2.35元。公司拟每股派发现金红利0.82元。

点评

结转提速,业绩大超预期。公司实现营业收入2359.81亿元,同比增长21.29%;归母净利润279.59亿元,同比增长47.90%。业绩增长靓眼,主要源于:1)结转提速,19年房地产业务结算面积1766万平米,同比增长16%;结算金额2237亿元,同比增长23%:2)运营管理能力提升,毛利率提升2.48个百分点至34.97%,其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%;三项费率5.7%,同比下降0.4个百分点;3)合作项目增多并陆续进入结转期,公司实现投资收益37.02亿元,同比增长38%。最终推动公司净利率提升2.47个百分点至15.9%,创2010年以来新高。

销售稳健增长,投资以收定支。2019年公司实现销售面积3123.12万平方米,同比增长12.91%;销售金额4618.48亿元,同比增长14.09%;公司持续深耕战略,聚焦的38个核心城市销售贡献达到77%,珠三角及长三角区域签约销售均达千亿规模。单城签约过百亿城市13个,在全国11个城市中销售金额排名当地第一,25个城市进入前三,市场地位稳步提升。投资较为审慎,19年公司新增项目127个,新增拿地面积2680万平方米,同比减少14%;拿地金额1555亿元,同比减少19%,占同期销售规模的34%,同比下降14个百分点。公司主动提高拓展项目权益比例,拓展金额权益比例提升至71%。公司全年拿地楼面均价5802元/平方米,是同期销售均价的39%,未来毛利率有保障。截至2019年末,公司待开发土储8112万平米,在建面积13158万平米,有效保障未来开发需求。

强化资金管理能力,融资成本持续下降。公司2019年实现销售回笼4312亿元,回款率提升5个百分点至93%;资产负债率77.79%,同比下降0.18个百分点;净负债率56.91%,同比下降23.64个百分点。公司年内发行15亿元中期票据与5亿美元债,发行利率均为同期同类产品最低。截至19年末,公司有息负债2700.49亿元,有息负债综合成本仅约4.95%,同比降低8BPs。

不动产业务发展势头良好。1)截至19年末,保利物业在管面积达2.87亿平米,合同面积达4.98亿平米;实现净利润5.03亿元,同比增长49.7%;2)合富中国持续推进整合工作,业务覆盖200多个城市,代理项目近2000个;3)商管板块管理面积达268万平方米,以轻资产模式实现品牌及管理输出;4)不动产金融方面,在管基金管理规模近1200亿元。

投资建议:保利地产近年来投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售持续扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,坚持城市深耕和城市扩张并举,产品定位精准;管理团队经验丰富,有冲劲,品牌意识强,公司激励到位,上下一心促成长。

同时公司借助强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本,进一步提升竞争力。预计2020-2022年EPS分别为2.77、3.27、3.85元,对应PE为5.5、4.7、4.0倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。