房地产行业2020年度策略:房地产下半场,增量与存量并举

展望2020:增量与存量并举。(1)关键词一:回归权益视角。未来市场对公司和行业的审视应逐渐回到权益视角,因为权益下的销售和拿地才与业绩相关,操盘能力也越来越被龙头公司看重。(2)关键词二:分化。我们认为在2020年房企和城市都会面临分化。(3)关键词三:赛道切换,主要指房企布局的城市、经营思路两方面。(4)关键词四:多元化的融资能力。我们总结行业主流的融资方式,共四个类型十五种方式。(5)关键词五:物管行业。行业高度分散,成长空间大,具备消费属性。(6)关键词六:持续性收入。持续性收入将成为房地产企业下半场的核心分化点。

供应端:开工投资降温、竣工值得期待。(1)新开工:土地溢价率下降反映开发商潜在开工意愿下行,2019年二季度以来拿地溢价率逐渐走低,预计2020年新开工面积同比下降5%。(2)房地产投资:预计全年增长5.3%。2018-19年开工强劲,超市场预期,施工环节投资有支撑;单位施工强度和土地购置费预计将稳中略升,我们预计2020年房地产开发投资规模13.69万亿,同比增长5.3%。(3)竣工:我们对2020年竣工数据保持乐观,预计2020年竣工面积同比增长10%。

需求端:预计一二线城市温和回升、三四线城市下滑。2019年7月中央政治局会议提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。”我们认为,展望2020年,不必过分寄希望于调控上整体性的宽松;当前房地产市场量价缓降、预期稳定的格局来之不易。未来房地产行业政策将趋于稳定,政策会视市场情况进行逆周期微调,而“房住不炒”仍然是硬约束。即便要给房地产行业一些空间,更多也会采用因城施策、局部微调的模式,而不是全局性的大开大阖、强刺激的老路。展望2020年,我们判断销售面积下降2.2%、金额上升1.0%。结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高,带动整体销售面积下降。

物管行业万亿蓝海,整合空间大,具备消费属性。(1)物管行业空间大,行业规模体量将超万亿规模。(2)行业仍处于高度分散阶段。万科物业收入体量行业第一,按行业规模10000亿元测算,万科物业市占率仅1%,TOP5市占率仅3%左右。(3)行业优势明显:物业是轻资产行业,ROE水平可观;现金流状况好,不依赖外部融资;不受调控政策周期扰动,具备消费属性。

投资建议:在当前基本面仍下行、政策面逐渐见底回升的阶段,我们持续看多龙头地产公司和物业板块,核心逻辑在于安全边际充足、业绩确定、股息率高,行业的下行期是龙头房企取得更大的领先优势的战略机遇期。地产板块上,一线龙头推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口,二线龙头推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福,内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、世茂房地产、龙光地产、宝龙地产、合景泰富集团、金地商置、建发国际集团,建议关注融创中国(未覆盖未评级)、龙湖集团(未覆盖未评级);物业板块推荐绿城服务,建议关注永升生活服务(未覆盖未评级)、蓝光嘉宝服务(未覆盖未评级)、中航善达(未覆盖未评级)。

风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。