华夏幸福：回款大幅好转，拿地明显放量

结算规模大幅增长,费用控制卓见成效,盈利能力显著。前三季度公司实现营业收入643.2亿元(+42.5%),实现归属于上市公司股东净利润97.5亿(+23.7%),ROE 为25.2%,同比增加6.2个百分点。公司前三季度营业收入大幅增长,整体毛利率达到40.4%,归母净利率为15.2%,其中营收增长主要由于期内房地产开发业务结算增加,销售和管理费用率分别为1.82%和6.94%,同比大幅改善,分别下降1.0个和5.0个百分点。前三季度公司税金及附加支出49.6亿元,同比增加112%,主要由于是计提土增税增较多影响。截至2019年第三季度末,公司预收款项达1350.2亿元,预收账款/营业收入为2.1(远高于行业平均),业绩锁定性强。

销售回款率显著好转,环京以外区域销售占比过半。前三季度公司实现销售额1006.5亿元,销售面积911万方,经营回款631.4亿元,同比增长19.1%;第三季度单季度经营回款同比增长44.9%,销售回款率从去年同期的49%大幅跃升至今年的63%,销售面积同比增长44.3%,环比增长47.1%,销售金额同比增长47.2%,环比增长24.8%。从销售结构来看,环京以外区域业绩贡献占比提升,前三季度环北京外销售面积568.46万平,占比62.4%,比去年同期提升了16.3个百分点。第三季度,环京以外地区亦贡献了59.9%的销售面积(+12.7个百分点),其中,环郑州地区销售面积占比为25.7%,产业新城模式在全国化的布局取得初步成功。

土储明显放量,融资持续向好,未来可期。2019年前三季度,公司拿地总价292.6亿元,同比增长225.7%;公司新获取土地面积比上年同期增加71.9%,是2018全年新获取土地面积的1.35倍,公司规划计容建筑面积约为1109万平方米,资源方面的大力拓展奠定公司未来业绩的稳健增长。前三季度,公司通过项目层面的股权合作,引入超过100亿的少数股东权益,资本结构持续优化。三季报末公司在手存货2776亿元,同比增加9%,为后续推货提供充足资源。公司筹资性现金流入达939亿元,比去年同期增长66%。公司资产负债率84.9%,自中期的88.1%下降3.2个百分点,剔除预收后的资产负债率54.6%,杠杆水平可控,融资持续向好。

盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS 分别为4.98元、6.74元、8.93元。考虑公司作为产业新城和环一二线开发商优质标的,给予公司 2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。

风险提示:销售及园区结算回款低于预期等。