2019年1-8月房地产行业四维数据跟踪：销售反弹依赖供给驱动，资金制约或集中供给侧

销售反弹或系供给驱动,价格因素贡献减弱,后续降速压力仍较明显

6-8月全国商品房销售增速持续反弹,尤其是8月单月销售面积增速创全年新高(+4.7%),我们认为主要来自于:1)前期积极开工转化为可售资源,供给驱动销售增长,8月销售额增长中面积贡献占比提升,价格因素占比下降;2)分区域销售数据及30城成交数据显示中西部三四线城市销售韧性较强。

展望未来,我们预计后续房价预期平稳以及按揭扩张受限的影响将逐步深化,尤其是观望情绪或在偏低能级城市持续扩散,行业整体销售增速仍存较明显降速压力。

百城土地成交热度明显下降,关注后续流拍情况

8月百城土地成交溢价率下降至8.6%,创年内新低。6-7月百城未成交土地数量(分别为246、225宗)与2018年8-11月月均水平(240宗)相当,明显高于2019年1-5月月均水平(142宗)。

新开工高位继续放缓,竣工现底部复苏迹象,投资维持较强韧性

1-8月,房屋新开工同比+8.9%,环比-0.6pc,高位继续放缓;施工同比+8.8%,环比-0.2pc,开始见顶回落。我们维持全年新开工、施工同比增速均为+8%的判断。8月房屋竣工同比+2.8%,本年内首次转正,已呈现一定的底部复苏迹象。我们维持2019年开始行业进入竣工复苏小周期的判断,但预计中小房企资金承压或影响短期内竣工增速回升斜率。

8月房地产投资同比+10.5%,环比+2.0pc;其中施工类投资同比+6.4%,环比-1.3pc;土地购置费同比+21.9%,环比+11pc。预计随着开工趋弱向施工类投资逐渐传导,以及前期土地成交在土地购置数据层面最终兑现,全国房地产投资增速将回归下行通道,维持全年同比+6%的判断。

按揭配置需求或相对“刚性”,资金面压力呈现更多结构性特征

2019年来单月新增居民中长贷规模基本稳定在4550亿元左右,或反映了银行按揭资产配置需求相对“刚性”。故而虽然短期内按揭扩张受限,预计出现大规模收缩的可能性亦相对较低。

1-8月到位资金同比+6.6%,环比-0.4pc,其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款增速均环比提升,行业流动性收紧的影响尚未明显体现。我们认为后续房企资金压力更多来集中在开发贷获取以及境内外债券融资方面,此类来源结构性特征较为明显,预计具有较强信用能力的头部房企以及资产优质的地方国资房企受影响相对可控。

投资建议

楼市、地市价格因素趋弱,预计调控加码空间有限。但决策层的明确表态以及当前销售、投资的较强韧性均表明,短期内流动性管控仍将持续,行业基本面仍处下行通道。我们认为后续房企资金面压力分化将愈加明显,建议关注具备拿地、融资优势的头部房企,如万科A+H,保利地产、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国金茂;同时建议关注存量运营优势标的,如陆家嘴。

风险分析

房地产持续调控,导致行业整体销售增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力;行业还款高峰来临,部分中小型房企信用风险抬升。