保利地产2018年三季报点评:销售高增确定性强拿地延续稳健积极

销售高增速延续深耕一二线销售确定性强

1-9月,公司实现销售额3036亿元,同比增长45.9%,销售面积2025万平方米,同比增长34.9%。从销售结构看,前三季度一二线城市签约金额占比约77%,深耕一二线及核心城市群优势明显。

我们认为,公司深耕一二线及核心城市群,在调控政策维持高压的大背景下,公司销售额逆势高增长,体现了公司在一二线城市的强劲竞争优势和精准战略布局。随着一二线城市调控政策的边际平稳(相对于三四线城市未来政策的不确定性),公司在销售方面,相对全行业具有更强的稳定性和确定性。

拿地节奏延续稳健土地储备丰富可持续

公司1-9月新增计容建筑面积2456万平方米,略高于销售面积2025万平方米,其中一二线城市拓展金额占比75%,相对上半年进一步提升。拿地金额方面,拓展项目对应总地价为1636亿元,占同期销售额比例为54%,略低于历史平均水平。总体来看,公司三季度延续了上半年的拿地节奏,积极拿地的同时,兼顾稳健经营。

报告期末待开发土地面积9289万平方米,足以支撑公司未来2到3年的销售。按照2018年前三季度销售均价1.5万元计算,土地储备对应货值约1.05万亿元,达到2018年预计销售额4000亿元的2.5倍左右。(未考虑在建项目及已竣工项目中的可售部分。)综合来看,公司拿地节奏延续谨慎与积极兼顾的风格,具有良好的可持续性,同时公司土储丰富,可售货值足以支撑公司未来2到3年的销售增长。

毛利率小幅下滑少数股东损益占比增加

前三季度,公司整体毛利率为32.7%,相对半年小幅下降,但较去年仍提约1.6个百分点。我们预计毛利率的下降并非趋势,预计全年毛利率仍将在34%左右。较高的毛利率将有力保障公司业绩增长。

同时,我们注意到公司三季度营收增速基本符合市场预期,但归母净利润增速明显低于营收增速。除了毛利率小幅下降的影响外,少数股东损益占比由去年同期的18.6%上升为本期的28.8%也是很重要的原因。

2017Q3、2017、2018H1、2018Q3的少数股东损益占净利润比例分别为18.6%、20.6%、30.2%、28.8%。18H1归母净利润增速高于营收增速的原因是毛利率相对去年同期提升4.6%,而本期毛利率相对去年同期仅提升0.5%。也就是说,少数股东损益占比在18H1已经提升10%以上,但H1的毛利率提升抵消了少数股东占比提升的影响。本期则恰逢去年同期的毛利率高点,因此少数股东损益占比提升的影响显现出来。

从全年看,上年全年毛利率仅31%,本年预计约34%,提升3%,因此可以部分抵消少数股东影响,我们预计全年归母净利润为202亿元,同比增长29.2%。

投资建议与评级:我们预计公司2018-2020年营业收入分别为1944亿元、2649亿元和3408亿元,归母净利润分别为202亿元、259亿元和335亿元,每股收益分别为1.7元、2.2元和2.8元,对应PE分别为7.1X、5.5X和4.3X。维持“强烈推荐”评级。

风险提示:房地产市场整体大幅下行,公司竣工及结算不及预期。