福星股份:融资开闸在即,向上增速拐点将现

公司13年实现营业收入76.6亿元(+23%),其中房地产结算收入56.7亿元(+33.4%);净利润6.7亿元(+10%),EPS0.94元,加权平均ROE10.9%;扣非后净利润5.8亿元(-5.5%),拟每10股派发现金红利2元。

投资要点:

持有物业增加销售等业绩低于预期。13年房地产业务实现销售额48.3亿,同比降25.8%;销售面积46.51万平方米,比上年度减少36%。销售额低于原计划60-70亿元主因是:开发产品超高层住宅为主,建设至预售周期长;以及加大对商业物业持有量,致可售房源减少。毛利率下降是因结算项目中毛利率较低的青城华府和东澜岸占比大。

储备丰富,区域优势明显,未来业绩有望实现较快增长。年初“武汉城市圈”区域发展规划获国家批复,公司在武汉及周边近800万平住宅开发资源将持续受益,预计销售业绩增速在未来3-5年内将远高于行业及本地区。国际城、现活跃、水岸国际、东澜岸、姑嫂树、和平村等多个项目已开工建设,红桥村地块也将开工,14年年可售货值140亿元,去化有望超过6成,国际城和水岸国际进入集中结算期,销售大幅增长(+73%)。

三费下降,财务风险可控,金属制品业分立,有利成本盈利控制。控制销售费用,三项费占比较上年度下降1.1%。货币资金24.3亿元,较年初增65%。资产负债率67%,扣预收后负债率49%,净负债率63%,较年初分别有所下降或保持稳定,偿债风险可控。同时,借助海外项目部署拓展海外融资渠道,以求降低资金成本、优化债务结构。

武汉为核心、拓展北京及海外,图增长点。13年加大商业物业开发比重和持有规模,在武汉市内将建成多个大型商业综合体;获北京通州玉河带大街项目,初步形成“武汉为核心+北京为辅助”的战略格局;拓展海外,求在香港及澳洲等地搭建多个开发平台。在悉尼以5800万澳币获得帕尔玛塔地块,并启动项目建设。

未来几年公司将显著受益于“武汉城市圈”崛起与城市“轨道交通”发展所释放的庞大的住房需求,充分受益于“棚户区改造”低成本融资的“政策红利”,房地产证券融资开闸在即,公司拟发债32亿元有望顺利获批,为公司未来几年开发销售盈利回到高增长轨道上来奠基。尚余49亿元未结资源锁定14年绝大部分业绩。14-16年EPS1.3/1.74/2.23元,对应PE5/4/3倍;RNAV19.2元,股价3.5折交易,PB仅0.7倍,投资价值被严重低估。未来6-12个月内合理股价8.5元,再次“推荐”。

风险提示:存在增加商业地产开发与持有存在回报低及资金周转慢、旧改项目拆迁障碍多、海外投资低于预期以及发债受阻等的风险。