保利地产:销售稳步增长可期,资金压力持续缓解

投资要点:

业绩符合预期,毛利率将维持在高位。11年营业收入/净利润470/65亿元,同比增长31%/33%,EPS1.10元,符合我们预期。房地产结算毛利率由33%提升至36%, 符合我们此前判断。估测11年结算均价约9000元/平米,同比上涨14%;销售均价1.1万元/平米,同比上涨17%,且大幅高于结算均价,据此判断结算均价仍将继续提升。此外,公司土地成本控制得当,09年以来年平均土地成本持续下降。因此,我们认为公司房地产结算毛利率仍将维持高位,甚至还有进一步提升空间。

“刚需产品为主”+“主动以价换量”+“商业物业销售助力”,销售稳步增长可期, 将继续领先行业。11年销售732亿元,逆市增长11%,去化率68%,大幅领先行业。公司积极调整产品结构,并且坚持快速周转,主动以价换量,目前在售项目以90-120平米两房、三房为主,将显著受益于政策对刚需的支持。此外,进军商业地产也结出硕果,11年商业物业销售超150亿元/占比超两成。我们测算公司12年可售货量约1200亿元(尾盘300亿元+新推1000亿元),若以11年68%的去化率计算,预计12年销售有望超过810亿元/增长11%。若去化率提升至80%, 则有望销售960亿元/增长31%。据我们跟踪测算,1-3月份公司累计销售金额已超过去年同期水平,其中3月份销售超80亿元,同比增长超30%,销售回暖态势极为明显。我们对公司全年销售稳步增长、继续领先行业有信心。

适当放缓拓展步伐,缓解资金压力,为后续把握地市低点机会留足空间。11年公司适度压缩拿地规模,新增项目权益建面677万方,同比大幅减少53%;权益地价175亿元,同比大幅减少61%。资金压力有所缓解,净资产负债率由10年末的123%降至119%。年初以来公司拿地仍较谨慎,资金状况有望继续好转。

12-14年EPS1.43/1.86/2.41元,年复合增速30%,11年末预收款709亿元+12年1-3月销售超130亿元=839亿元,已锁定12年业绩全部和13年业绩的近30%。股权激励计划草案修订稿已获国资委批准,若能顺利实施将为公司业绩增长和市值持续提升保驾护航。考虑到行业预期已发生持续向好的转变,公司作为一线龙头中的领军者,应享有估值溢价,RNAV12.6元,目标价15元,对应RNAV 溢价20%, 当前股价RNAV9.1折交易,投资价值依然低估,维持“强烈推荐”的投资评级。

风险提示:行业调控力度超预期的风险,公司杠杆过高的资金风险。