滨江集团:业绩符合预期,能否对抗区域性调整成为可持续增长关键

公司销售下滑,杭州项目销售下滑速度快于杭州市场销售下行

公司项目累计实现销售合同金额45.74亿元(杭州主城外销售7.48亿元)2011。

年杭州市主城区商品房销售总额为523.34亿元,公司杭州主城区项目的销售合同占杭州市主城区商品房销售总额的7.31%。(2010年此三个数据为116亿元;853.01亿元;10%)。由于政策预期的影响,部分小型地产公司以清仓式降价来抵抗市场下行,这对于持续经营的房地产公司造成困扰,同时公司项目处于非首次开盘阶段,价格调整空间也相对有限。报告期后,公司会有东方海岸和曙光之城项目开始首次推案,推案价格将有更大的调整空间,会对全年的公司销售有明确的推动作用。我们也对公司的价格调整做了充分预计,价格在原有预期基础上调整20%,杭州项目大部分项目依然拥有超过35%的毛利率水平,能够对抗区域市场的下行。

净负债率为78.8%,资金具有一定压力

报告期末,公司拥有货币资金11.08亿元,短期借款6.20亿元,长期借款58.07亿元,公司净负债为53.19亿元,净负债率为78.8%。公司短期还款压力不大,但中长期具有一定的还款压力。现金压力将促使公司进一步加强销售,通过销售来缓解压力。

土地储备表现审慎

报告期末,公司的土地储备达到371.3万平方米,2010年年报的土地储备为360.6万平方米,全年增加土地储备仅为10.7万平方米。公司在报告期内增加土地储备来源于公司收购衢州置业有限公司50%的股权,增加权益容积率建筑面积194323.5平方米。

预收账款147.14亿元,公司业绩锁定性高

至报告期末,公司的预售账款为147.14亿元,我们预测公司2012年的结转业绩为107.53亿元,公司业绩锁定充分。

我们上调公司评级至“买入”评级,6-12个月目标价10.4元。

乐观预测2012年至2014年的每股收益分别为1.23元、1.73元和2.19元。

以2012年3月30日的收盘价8.30元计算,分别对应的PE为6.77倍,4.81倍和3.79倍。2012年至2014年的每股净资产分别为4.86元、6.59元、8.77元。2012年3月30日的收盘价8.30元计算的PB分别为1.71倍、1.26倍和0.95倍。