鲁商置业:将精彩留给2011年

基本要点:

业绩符合预期。公司实现营业收入30.18亿元,比上年同期增加20.73%,实现归属于母公司所有者的净利润4.41亿元,同比增长0.37%,对应EPS0.44元。基本符合我们的预期。2010年公司主要是结算楼盘主要是北京蓝岸丽舍(7.7亿)、蓝岸国际(6亿)、常春藤、鲁商广场、御龙湾(10亿)、凤凰城(3.7亿)。

销售靓丽。北京蓝岸丽舍、青岛鲁商中心、国奥城、御龙湾等项目适时开盘,取得了较好效果,实现合同销售额59.17亿元,同比增长106%。按照09年的预收账款推算(18.6亿),2010年底预收账款应该为47亿(但年报余额为33.7亿,我们认为原因可能为合同确认的滞后),完全锁定了2011年的预测收入。

未来的看点:

2011年业绩锁定且将大幅提升。公司2010年整体毛利率33.9%,主要是鲁商常春藤、蓝岸国际的结算拉低了整体毛利率。我们认为2011年毛利率将大幅提升。例如鲁商常春藤项目单价由08-09年平均的3000元/㎡提高到2010年的4500元/㎡,蓝岸国际均价由09年的6000元/㎡提高到为2010年8000元/㎡以上。我们认为2011年公司业绩确定且将大幅提升。

商业项目将在2011年发力。公司定位于综合型大型开发商,努力调整产品结构。2009年公司住宅项目储备的占比达到70%,到2011年公司商住项目的储备基本达到各半。得益于大股东旗下丰富的商业资源,公司发展商业项目具有得天独厚的优势。2011年公司将以济南国奥城、青岛鲁商中心等商业项目为销售主力,在商业项目不受政策限制的背景下,有望创造销售佳绩。

区域性国有地产龙头将凸显竞争优势。首先是资金优势。在本轮调控背景下紧缩流动性对开发商的影响较大。但是作为山东国资委旗下的国有区域龙头,信贷优势相对明显。其次是拿地优势。我们认为未来二三线城市大型综合体项目土地的出让将增加,公司与集团商业资源的联动模式,将使公司在拿地和向外复制上都具有优势。

盈利预测:2011年销售主力项目为青岛鲁商中心、凤凰城、常春藤等项目。预计2011-2012年结算面积分别为48.5万㎡、59万㎡,营业收入46.8亿和67亿,对应EPS0.97元和1.37元。2011年PE为8.6倍。从RNAV计算,每股价值13.5元,对应当前价格折价40%。给予公司2011年12倍的PE,对应目标价11.6元。