保利地产2011年中报点评:销售情况较好,资金保持平衡

点评:

销售情况好于预期,项目结算提高毛利率。公司实现签约销售金额395亿元,实现签约销售面积341万平方米,同比分别增长81.4%和27.6%,销售均价11575元/平方米,与去年基本持平。房地产结转面积165万平方米、结转收入144亿元,同比分别增长17.2%和32.3%;公司销售情况较好。另外,房地产业务结算毛利率40.7%,较2010年度提升了7.5个百分点。主要是广州保利中环广场等高毛利率项目的结算。随着下半年地产调控政策的深入推进,预计公司销售增速以及毛利润水平将出现小幅回落。

土地储备增加适度,资金运作保持平衡。公司在土地储备方面,公司增加了13个房地产项目,其中12个以底价获取,新增容积率建筑面积456万平方米,平均楼面地价2269元/平方米,较2010年下降了27%。

资金运作方面,公司保持了稳健的资金平衡,实现房地产直接投资349亿元,其中支付土地费用229亿元;实现房地产销售回笼319亿元,新增银行贷款216亿元,期末公司账面货币资金余额176亿元。公司土地储备增加较为适度,而资金方面的运作也较为稳健。公司经营风格较过去已经发生很大改变。从长期来看,公司稳健运营有利于公司长足的发展。

二三线布局循序渐进,战略规划较为合理。目前,公司已进入城市38个,共有在建拟建项目148个,占地面积3203万平方米,容积率建筑面积5808万平方米。报告期内,公司实现新开工773万平方米,在建面积2161万平方米。公司已经开启中心城市向周边二三线城市辐射的新局面。从我国调控的总体趋势来看,二三线城市在下半年受到限购影响较大,但从长远来看,二三线城市更具有发展潜力,公司可持续发展能力进一步提高。

给予“增持”投资评级。预计公司2011至2013年的EPS分别为1.12元、1.51元和1.89元,对应动态市盈率为12倍、9倍和6倍,给予“增持”的投资评级。