万科A:业绩符合预期,逆市增长龙头优势尽显

公司3月13日公布了2011年年报。

投资要点:

11年营业收入、归属上市公司股东净利润717.8亿元(+42%)和96.3亿元(+32%)。ROE18.2%,EPS0.88元略低于我们0.89元的预期。综合毛利率39.8%,同比降0.96个百分点;净利率13.4%。11年下半年公司打折促销行为增多,预计未来结算毛利率和净利率将所有下降。同时公司加强成本费用控制,三项费用率降0.9个百分点,伴随公司管理水平的不断提升,未来费用控制将更为优化。

销售业绩逆市增长,市场占有率稳定。11年公司实现销售面积1075万平米(+19.8%)、销售金额1215亿元(+12.4%)。全国市场占有率2.06%,与2010年持平。实现结算面积562.4万平米(+24.4%)、结算收入706.5亿元(+41.2%)。预收款项1111亿元(+49.3%),比10年底增加了367亿元;且合并报表范围内共有1085万平米合计约1222亿元已售尚未结算的资源,锁定12年业绩有余。

快速周转,审慎扩张,开发资源充足可供未来2-3年发展。11年共实现开工面积1448万平米,较计划增9%。新增项目52个/权益建面922万平米,平均楼面地价2707元/平米;参与城市更新改造类项目6个/权益建面227万平米,平均楼面综合改造成本和地价约2010元/平米。新进入芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市,布局更为广阔,进一步巩固和强化了战略纵深优势。公司拥有权益计算的建筑面积合计3547万平方米,可满足未来2-3年的开发需求。

资金充足,实际负债低,经营安全稳定性高。货币资金342.4亿元,同比虽略有下降,但较短期借款及一年内到期非流动负债多106.7亿元,短期资金安全;资产负债率77%、扣除预收账款后的负债率微降至39.6%、净负债率24%,远低于行业水平,偿债压力小,资金实力强。

公司坚持定位发展刚需普通住宅中小户型,且以销定价快速销售的策略在限购背景下为公司带来稳定增长的收益。在持续调控背景下,政策预调微调支持普通性住房,利好公司,公司12年销售将更为乐观。预计公司2012-2014年EPS1.16、1.5和1.93元,对应PE分别为7/6/4倍。RNAV9.18元,目前股价9折交易。维持未来6个月内合理股价12元的判断,当前股价依然被低估,调高投资评级至“强烈推荐”(2月29日发布的交易周报中已调高评级)。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。