万科A:业绩稳定增长,受益集中度的提升

支撑评级的要点

2011年,万科实现营业收入717.8亿元,同比增长42%,净利润96.2亿元,同比增长32%;每股收益0.88元。2010年房地产结算净利率15.01%,仍维持较高水平。

2011年,公司全年实现销售面积1,075.3万平方米,销售金额1,215.4亿元,分别比2010年增长19.8%和12.4%。公司在全国商品房市场的占有率为2.06%。

2011年末,已售未结算金额锁定了我们对2012年销售预测收入的100%和2013年的26%,这是公司历年最高业绩锁定率。考虑到今年前两月已完成190.5亿元销售额后,2013年预测收入的42%已被锁定。

2010年,公司的剔除预收账款后的资产负债率为39.6%,相比2010年底的40.2%有所降低;公司的净负债率为23.8%。总体财务状况良好。

2011年末,公司权益土地储备为3,547万平方米,可满足未来两到三年的开发需求;公司累计已进入了54个城市市场。广泛的区域布局使得公司拥有了层次丰富的战略纵深,在市场腾挪间获得营销的主动性。

评级面临的主要风险

调控政策进一步收紧;房地产市场基本面下行态势较预期更为恶化。

估值

万科拥有对大市的清晰判断、稳健的财务政策、良好的战略纵深、在小户型和精装修等产品战略上的先行布局,是符合行业调控大方向的住宅开发商,也是本次调控中的最大受益者,我们重申对公司的买入评级,维持A 股目标价10.54元人民币,相当于25.8%的2012年NAV 折价及 9.1倍2012年市盈率,同时维持B 股目标价12.40港币。