金融街:业绩确定性强,行业调控下的进攻性品种

投资要点

公司于4 月29 日公布2011 年一季报。

业绩超预期大幅上升 报告期内公司实现营业收入13.82 亿元,同比增长100%;实现归属于母公司所有者净利润6.76 亿元,同比增长6.15 倍;基本每股收益0.22 元,同比增长6.33 倍。加权平均净资产收益率3.92%,每股净资产5.81 元。

结转因素及投资性房地产增加促进业绩增长 报告期内公司业绩高倍增长,主要是采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产生的收益达6.08 亿元,其中:津塔写字楼(部分,预测面积约97,971 平米)贡献约5.32 亿元公允价值变动收益,金融街中心(部分,预测面积约3,129 平米)贡献约0.76 亿元收益。

另外,公司部分已销售房地产开发项目满足收入确认条件的也较多。

资金相对充沛,偿债能力较强 公司货币资金余额有所下降,但仍高达109.4 亿元,在沪深两市130 余家房地产行业上市公司中名列第四,位居其前的仅有万科、保利、金地三家公司(图表2)。

公司资产负债率68%,流动比率为2.14,速动比率为0.7,与可比公司比较, 偿债能力指标处于前列,与行业平均水平相比差距不大,总体看负债水平处于合理状态(图表3)。

当期销售大幅增长,资金回笼创历史新高 公司销售商品、提供劳务收到的现金为46.96 亿元,是公司历年来一季度销售中现金回笼之最,同时也创造了公司历史上仅次于去年四季度的单季销售额新高。

年初至报告期末,公司经营活动产生的现金流量净额为1,04 亿元,上年同期为-9.21 亿元,主要是本报告期预收款增加所致。

创新商务地产经营模式,持续增加优质自持物业 我们在去年8 月份的点评报告中曾明确指出,公司做为“商务地产龙头,将受益于行业政策调控”。

始于去年初的本轮政策调整,主要指向商品住宅,商务地产则成为地产商们的“避风港”,一些投资者也将从住宅市场撤出来的资金投入到商务地产上。使之成为宏观调控下的投资新宠。

2009 年,公司在“聚焦京津”的同时,即已开始实施“以商务地产为主导, 立足北京,面向全国重点城市”的发展战略。目前公司在北京、天津等城市的核心区域已经持有64.2 万平方米的优质物业,在自持物业的经营管理方面也积累了较为丰富的经验。 从价值量角度看,一季末公司投资性房地产余额85.8 亿元,较期初增长36.43%,公司自持物业的增长速度明显加快,表明公司正在坚定实施既定战略。

大股东改制,利好公司发展 控股股东北京金融街投资(集团)有限公司是唯一持有公司5%以上股份的股东,做为公司第一大股东,其前身为北京金融街建设集团,2010 年12 月完成改制,由全民所有制企业改制为有限责任公司(国有独资),注册资本21 亿元人民币,系北京市西城区国资委全资拥有的以资本运营和资产管理为主要任务的国有独资公司。

大股东改制后,有利于进一步确立市场化取向,创新管理机制,发挥股东优势支持公司发展。

投资建议 公司立足北京,并陆续进入重庆、天津、惠州等城市。近五年来, 公司净资产年均增幅达到57.2%;收入年均增幅达到33.9%,净利润年均增幅达到35.1%,公司扩张及业务增长稳健、强劲。

公司预收款余额在年初同比增长2.19 倍的基础上,本期又较年初增长36.8%,高达122.6 亿元,相当于去年后三个季度营业收入总和的165%, 2011 年业绩增长明确。 预计2011 年、2012 年公司每股收益分别为0.66 元、0.87 元,对应市盈率分别为11.02X、8.36X,整体看,估值吸引力较强,鉴于对公司的良好预期,我们维持 买入 评级。

风险提示商务地产相对住宅开发周期长,周转速度慢;持有物业短期会沉淀大量资金,较长的培育期会对公司的业绩增长造成一定影响。