滨江集团2010年报点评:高锁定慢结转,未来看浙江三四线市场

事件:

滨江集团公布2010年年报,公司2010年实现净利润9.66亿元,同比增长50.11%,实现营业收入62.18亿元,同比增长119.44%;每股收益0.71元,同比增长47.92%。公司拟每10股派发现金股利0.7元(含税)。

投资要点:

公司依然维持较强的业绩锁定性。报告期末公司预收账款余额为71.60亿元,比上年增长68.06%。我们认为,公司的业绩锁定性强一方面表示未来的营业收入有所保障,另一方面也说明公司的公司结转速度相对较慢。我们已经在前述相关报告中反复提出,由于公司的精品化战略以及部分产品采取精装修交房实际上延迟了公司的从建成至交房的时间,从而影响了公司的结转速度。

2012年业绩开始受益于省内扩张步伐加快。2010年公司新获取9个项目,其中杭州以外区域的项目有6个,在项目总量和土地储备面积等方面均超过了杭州本区域。在衢州、上虞、绍兴、金华获取的六个项目之权益建筑面积935,599平方米土地,占总权益土地储备的四分之一左右。

公司作为精品化开发商理应享受高估值水平。但提醒投资者注意相较于大公司公司的P/S值不低。报告期内,公司项目累计实现销售合同金额116亿元,而截至目前公司市值在146亿元,P/S值为1.26倍,单纯从销售的角度看公司并不具有估值优势。

公司现金充裕,可维持投资持续增长。截至报告期末,公司持有现金38.97亿元,短期借款及年内到期长期负债7.27亿元,长期借款54.15亿元,净负债率为37.5%,水平偏低,有继续扩大投资的余地。

维持买入评级,6-12个月目标价格14.5元

根据审慎的销售和结转的假设,我们预测2011年至2013年的EPS分别为0.98元、1.04元和1.17元,对应2011年3月16日的收盘价11.05元的PE为11.22X、10.65X和9.45X;我们预测2011年至2013年的每股净资产分别为4.17元、5.20元和6.37元,对应2011年3月16日的收盘价11.05元的PB为2.65X、2.12X和1.73X。

公司的RNAV为每股14.28元。RNAV对应2011年3月16日的收盘价11.05元具有29.2%的折价。

投资风险:

紧缩的货币政策和浙江房地产市场风险。