阳光城公司动态点评:扩张积极,增长迅速

预计公司13年~15年EPS分别为0.71元、1.06元和1.62元,目前股价分别对应13.4X、9.0X和5.9X PE,估值高于典型高周转上市房企,但这是基于公司销售和业绩的高成长,若从市销率看,13年公司150亿的签约金额仅对应100亿市值,仍显便宜。公司在更换管理层和推出股权激励后战略主动,扩张积极,周转快速,成长高速,维持“强烈推荐”的投资评级。

业绩符合预期,毛利率上升4.6个百分点:报告期内,公司实现营业收入50.3亿元,同比增长69%;实现归属上市公司股东净利润3.7亿元,同比增长34%;EPS 0.37元。业绩符合市场预期。净利润增速低于营业收入的主要原因,一是因结算规模扩大导致土地增值税上升,报表反映的营业税及附加金额增加3.6亿至5.6亿;二是因销售增长导致销售费用率上升1.7个百分点至4.4%;三是所得税费用增加1.3亿。前三季度综合毛利率为29.8%,较12年同期上升4.6个百分点,往前看,随着低毛利项目的进一步去化,房地产结算毛利率仍有进一步提升的空间。

前三季度签约金额已达100亿元,预计全年签约金额约150亿元(+114%):前三季度公司实现签约金额100亿元,从现金流量表看,销售回款93亿元(含贸易);若从资产表预收款变动(51亿)及营业收入综合分析,地产回款应在80~85亿。预计公司四季度仍将加大推盘力度,全年签约金额可达150亿元左右,同比增长114%。

财务安全,杠杆较高:期末,扣除预收款后的资产负债率为52%,环比半年报小幅下降2个百分点,略高于行业平均水平;净负债率158%,高于行业平均水平,反映高杠杆特色;期末账面货币资金28亿元,是短期借款与一年内到期非流动负债之和的106%,短期流动性尚属安全。

精选三四线城市,挺进一线城市:前三季度公司获取土地190万平米(权益建筑面积),是12年全年拿地总量的1.7倍;权益土地款45亿元,占前三季度签约金额的近一半,是12年全年的拿地金额1.3倍。总体来看,公司扩张非常积极并抓住了土地市场的低迷期。拓展区域来看,公司继续精选具有一定经济基础和需求基础的石狮、咸阳、太原、龙岩等三四线城市,挺进一线城市上海,斩获外高桥、川沙等热点板块土地4宗、13万平米(权益建面)。

风险提示:销售和结算不达预期;系统性风险。