保利地产:销售远超行业,逆市拿地正当时

公司公布11年9月销售数据。9月实现签约面积58.8万平米,签约金额67.4亿元,环比增11%和12%,同比降33%和26%。新增项目3个,建面128万平米,土地款49.5亿元。

投资要点:

9月推盘量加大,销售金额环比持续增长,但受行业环境影响同比降幅较大。今年以来实施的“限购”政策和持续的信贷紧缩,使“金九银十”成泡影,行业整体成交量同比大幅下降。公司销售表现仍优于行业,同比降幅低于行业整体水平。9月公司实现销售面积58.8万平米,环比增11%,同比降33%;销售金额67.4亿元,环比增12%,同比降26%。9月销售均价11466元/平米,环比涨1%,同比涨10%。

1-9月累计销售金额同比增长约四成,远超行业水平,主要得益于均价的大幅提升。

累计销售面积499.3万平米,同比增3%;累计销售金额572.8亿元,同比增38%。

1-9月销售均价11472元/平米,同比涨34%。

9月公司继续逆市大量拿地,当月土地款再创新高,占年初以来总土地款的近四分之一,表明龙头公司在行业调整中依然坚定看好行业。9月新增项目3个,位于重庆、东莞、天津,新增规划建面128万平米,土地款49.5亿元,楼面地价3869元/平米,其中天津地块地处核心地段,因此楼面地价相对较高,超过9000元/平米,拉高了整体楼面地价,但与周边地块相比成本依然较为合理。

1-9月平均拿地成本低于2010年3%,拿地主要集中于一二线城市,远优于一年前三四线城市地块,盈利空间锁定,继续保持低成本高毛利的竞争优势。1-9月新增规划建筑面积758万平米,土地款202.9亿元,平均楼面地价2675元/平米。

公司快速开发销售、以销定价为公司在目前行业深度调控的状态下赢得了远超行业的销售业绩。而且高杠杆的利用使公司货量充足,在市场回暖时公司的销售将取得快速的增长,公司历来高杠杆运作财务风险控制良好,短期偿债无忧,无需担心当前行业深度调整带来的冲击。预计11年全年销售金额780亿元,同比增长18%,略低于此前我们的预期(840亿元),但业绩仍将遥遥领先于行业(我们预计11年行业增速在0%以上)。另一方面,持续调控下全国住宅土地市场持续降温,近期一二线城市住宅地价持续下行。8月份以来公司抓住时机,持续加速拓展,逆市拿地摊薄成本,为公司未来业绩增长打下坚实的基础。此前我们对公司的估值充分考虑了成本与行业调整对价格的冲击因素,无需调整对公司的盈利与估值水平。维持11-13年EPS1.

12、1.51和1.96元,RNAV12.6元的判断,当前股价RNAV7折交易,未来12个月合理价格为12元,再次推荐。