合肥城建:销售放缓,资金趋紧

投资要点

10月23日,合肥城建公布了2011年三季度财务报告,公司业绩基本符合我们的预期。平安观点如下:

业绩符合预期

前三季度,公司实现营业收入 8.4亿元,同比增长15.4%;归属于母公司股东净利润1.3亿元,同比增长3.3%;对应的基本每股收益为0.40元,同比增长2.6%。公司业绩基本符合我们的预期,销售进度放缓是业绩增速下降的主要原因。

销售受限购影响较大

根据我们的推算,1-9月份公司的合同销售额为8亿元左右,预计全年的合同销售额约为10亿,同比增幅在20%左右。公司的销售受到限购政策的影响较大,合肥地区的限购政策如下:1、区域差别化,仅对蜀山、瑶海等4个主要城区实行限购;2、户籍差别化,本地户籍人口限购二套,禁购三套,外地户籍限购一套,禁购二套。根据历史数据,合肥过去两年的成交量有一半来自于外地人口,限购政策的执行大幅抑制了外地需求,对销售的负面影响十分显著。而公司目前在合肥地区共有4个项目,其中2个处于限购地区,所受影响较大。目前合肥的限购政策执行期限为2011年底,但我们认为到期后继续延期是大概率事件

资金紧张土地储备不足

三季报数据显示:公司账面现金3亿元,银行借款10亿,资产负债率为66%,剔除预售款之后的有效负债率为43%。我们认为,公司的资金状况面临一定的压力:1、后续土地价款的支付,延安路等地块依然有3亿左右的未付地价;2、在建工程款的支付,预计4季度需要支付的工程款为2亿元左右。合肥地区的限购政策在很大程度上影响了公司的销售进度,而紧缩的货币政策又影响了销售回款速度,导致公司资金面日益紧张,所以我们判断,未来公司在土地市场上难有作为,目前储备土地的建筑面积约为170万平,且多位于非核心地段,限制了公司的后续发展。

盈利预测与估值

我们预测公司 2011、2012年的EPS 分别为0.53和0.56元,最新收盘价对应的PE 分别为12.1和11.4倍;根据测算,公司的每股RNAV 为6.8元,股价相对于NAV 折让2%。考虑到公司有限的土地储备、紧张的资金状况以及房地产调控的不利影响,暂时给予其“中性”评级。