万科A:业绩符合预期,长租值得关注

业绩总结:公司发布2018年中报,上半年实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归母净利润91.2亿元,同比增长24.9%。报告期末公司净负债率为32.7%,维持在行业较低水平。

业绩符合预期,已售未结资源丰富。上半年公司实现净利润135.2亿,同比增长34.5%,毛利率为34.4%(同比略有上升),业绩增速低于营收的原因在于管理费率(4.1%)和财务费率(2.2%)有所上升(同比分别提升了0.37和1.17个百分点),还有上半年少数股东权益大幅增长60%所致。上半年公司实现销售金额3,047亿元,同比上升了9.9%,累计销售回款率保持在93%以上。报告期末已售未结金额为5201亿(较上年末增长25.5%),基本锁定2018年全年及2019年75%的业绩。我们考虑到上半年完成竣工面积仅占全年的34.9%,以及部分费用的提前确认,维持全年业绩预测360亿不变。上半年房地产业务结算均价为14,349元/平方米,略低于销售均价。上半年公司实现新开工面积2,321.1万平方米,同比增长40.2%,占全年开工计划的65.5%。

大力补充货值、拿地成本可控。报告期内公司获取新项目117个,总规划建面2,049万平方米,权益建面1,144万平方米,权益地价约578.2亿元,拿地均价为5,054元每平方米(约占上半年销售均价的33.7%)。上半年公司新进入涿州、盐城、银川等城市,城市能级进一步下沉。截至报告期末,公司在建项目和规划中项目总建面约1.43亿平方米。其中在建项目总建面约8,188万平方米,权益建面约5,098万平方米;规划中项目总建面约6,082万平方米,按万科权益计算的建筑面积约3,767万平方米。此外,公司亦参与了一批旧城改造项目。

新业务投入增大,长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行,物业服务累计签约面积超4.7亿方,上半年实现营收41.6亿(+29.8%)。长租公寓今年已确认为公司的核心业务,目前已覆盖30主要城市,获取房源超16万间,开业超4万间,平均出租率约92%。印力商业平台目前共管理项目总建面915万方。物流仓储已获取项目84个,总建面626万方,平均出租率95%。

盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.26元、4.13元、5.07元,对应PE分别为7倍、6倍、5倍。考虑到公司作为A股地产龙头业绩稳健增长,给予公司2018年8.5倍估值,对应目标价27.71元,维持“买入”评级。

风险提示:结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。