房地产行业周报2018年第31周:稳中求进,政策面不必过于悲

坚决遏制房价上涨,板块反弹一周后再度回落6.44%,估值创历史新低:本周板块下跌6.44%,跑输大盘0.6个百分点,在28个行业中排名第16位,受贸易战深入以及楼市调控政策继续出台中央坚决遏制房价上涨的影响,板块在经历了一周的反弹后本周再度回落。重点个股中新城回调13.8%,荣盛下跌10.2%,华夏幸福、保利、万科、招商跌幅均超过8%。从估值来看,板块PE及PB估值降至9.60X及1.39X,双双创下2010年至今的历史新低。

中央政治局会议召开、CRIC发布7月房企销售数据等:7月31日中央政治局会议提出下半年要保持经济社会大局稳定,要坚持稳中求进工作总基调,保持经济运行在合理区间,同时提到坚定去杠杆及坚决遏制房价上涨。此外CRIC发布7月房企销售数据,1)7月龙头房企销售额环比增速几乎都出现下滑,但同比依然维持较高的增速,top3、top10及top50同比分别升1%、42%及47%;2)1-7月累计来看,top3、top10及top50同比分别升24%、30%及37%,新城、金科等升幅超过100%,保利、阳光城、中南等升幅超过50%。

重点城市新房供求环比均有下降,同比升幅维持高位:供给端来看,本周重点城市新增供给环比降14.6%,但同比升幅扩大至56.5%,2018年累计升15.2%,相比上周扩大1.3pc。分一二三线来看,新增供给环比均有下降,三线同比下滑但一二线维持高位,累计同比分别为9.9%/9.5%/32.5%。需求端来看,重点城市新房成交同环比为14.4%/-6.0%,同比升幅收窄但继续维持高位,6月下旬以来周成交量均在2017年周均水平以上,累计同比降4.6%,相比上周降幅再度收窄0.6pc,5月以来降幅持续收窄。重点一二三线中,二线同比依然为负,一三线维持高位,累计同比分别为-12.1%/-16.2%/10.6%,成交数据继续全面改善。周末重点城市狭义去化周期11.31个月,上周末为11.34个月,连续收窄3周,一二三线去化周期分别为8.49/10.09/15.84个月。

政策面积极因素不断累积,不必过于悲观,看好低估值龙头表现:本周中央政治局会议提到坚定做好去杠杆、坚决遏制房价上涨,市场对宏观及楼市政策的解读再度陷入较悲观的情绪。我们认为,目前来看,去杠杆的方向可能并没有改变,但在稳中求进的目标下,去杠杆的节奏和力度应该会有调整。此外,7月湖南湖北深圳等出台了进一步调控楼市的政策,考虑到5月以来重点城市楼市数据不断改善,楼市政策短期可能将继续围绕平稳房地产市场的基调,维持“因城施策”。总体来看,政策层面积极因素在不断累积,政策环境有望出现边际改善。个股上,我们维持推荐保利及新城。

风险提示:调控及信贷政策超出预期。