嘉宝集团:光控系增持超预期,华丽转型推进

事件:我们前期连续发布四篇报告坚定看好公司携手光控系,打造覆盖全产业链的金融地产投资平台的发展前景,公司股价持续上涨并创历史新高。今日,公司第一大股东光控系公告已增持公司股份5%,合计持股比例达到24.27%,并计划于未来12个月内进一步增持0.5%-5.5%,公司华丽转型持续推进。

光控系再度增持5%超预期,合计持股比例提升至24.27%,稳居第一大股东推动战略转型:1)本次增持后,光控系通过定增+二级市场两次举牌合计持有公司股权24.27%,稳居第一大股东,第二大股东嘉定国资系持股比例仍为17.08%,且本次举牌平均持股成本为18.32元/股,坚定入股彰显对公司未来发展充满信心。2)根据后续增持计划,光控系股权比例最高可能达到29.77%,由于此前光控系高管陈爽先生、潘颖先生已任职公司董事,股权比例进一步明晰后,光控系话语权将显著提升,公司战略转型稳步推进。3)公司与大股东光控系协同逐步深化,16年现金收购光大安石51%股权,并先后出资光翎、光彬、光渝、首誉光控资管计划等地产基金项目,打造覆盖全产业链的金融地产投资平台,后续将依托传统房地产开发业务+自有资金参与地产基金项目的投资收益+控股子公司光大安石的基金管理费及业绩分成,公司业绩有望实现稳步增长。

光大安石房地产基金业务稳步扩张,新北京中心项目充分受益京津冀一体化升级:1)光大安石作为主动管理型房地产基金龙头,全面打通“融投管退”建立竞争优势,管理费+超额收益分成的盈利模式兼具稳定性+高弹性。2)截至2016年末,光大安石管理基金规模约为320亿元人民币,较年初大幅增长,同时不断拓展商业合作,合作伙伴包括万达、绿地等顶级房企,亦包括嘉宝集团、张江高科等上市公司,以及保险、基金、信托等各类金融机构。3)新北京中心作为光大安石主动开发项目代表作,位于北京通州核心区域,面积近80万平方米,充分受益京津冀一体化战略升级及雄安新区设立,此外,大融城品牌塑造经典,目前已在全国布局推广,预计2017年湘潭、上海静安及青岛三家大融城又将开业,未来有望加速扩张。

房企杠杆融资受限利好纯股权型基金,REITs推出预期渐强,公司作为唯一标的充分受益:1)2016年下半年以来,地产融资收紧,银行贷款、发债、ABS等融资渠道不同程度受限,此前基金业协会发文限制私募资管计划以委托贷款、名股实债等方式投资于房价上涨过快热点城市普通住宅项目,杠杆融资受限,纯股权型基金有望发挥融资功能,获取优质项目的能力提升。2)REITs推出预期强化,近期首单银行间公募REITs(兴业皖新阅嘉)推出,且基金业协会、中国REITs联盟等机构亦表示将大力支持发展公募REITs,标准REITs有望破冰,光大安石此前成功发行重庆大融城REITs,作为唯一稀缺性标的,未来有望充分受益行业机遇。

大股东光控系增持5%超预期,股权比例明晰将有力推动公司战略转型。此外,作为A股稀缺性房地产基金标的,公司短期依托光大安石管理规模高成长+投资收益分成推动业绩增长,中长期随着REITs发展,房地产资产证券化空间广阔,未来有望充分受益。坚定看好公司发展前景,维持公司“买入”评级。