新城控股2016年度业绩点评:踏准行业周期步点,业绩持续增长可期

业绩点评

销售增速行业居前,业绩保障能力突出。2016年公司合同销售金额达到650.60亿元,同比增长103.76%,同比增速超出行业平均增幅64个百分点。销售金额和面积分别位居CRIC房企销售榜单第15/16位,增幅在标杆房企中位列前三。2016年全年确认营收279.69亿元,同比增长18.67%。当年营收与销售商品、提供劳务收到的现金的比值由去年的0.90降至0.73,营收与当年销售收入的比值由去年的0.82将至0.59。剔除销售回款滞后的影响,公司的结转态度依然较为保守。期末预收账款同比增长88.20%至298.28亿元,期末预收账款与营业收入的比值由去年的0.67提升至1.07,公司已售未结转权益价值较高,静态时点的业绩保障能力突出。

先行布局优势明显,预期延续上一轮周期的溢价表现。当期公司归母净利和扣非净利分别大幅增长64.42%和105.07%,显著高于营收增幅18.67%。毛利率和净利率分别同比提升1.06和1.10个百分点至27.87%和11.28%。公司业绩实现飞跃式发展主要源于上一轮战略布局的先行优势,在行业小周期的高点进入业绩收获期。从项目布局来看,公司业绩占比前四的地区分别为上海(19.85%)、南京(17.44%)、常州(16.18%)、苏州(13.25%),均为上一轮小周期中的热点城市。海口、南昌、杭州、长春、镇江、安庆、无锡等其他重 点布局地区均为三四线城市中量价表现突出的区域。短期内公司现有项目预期延续享受上一轮周期上行所带来的溢价优势,为850亿的全年目标奠定基础。

中期来看公司新布局有望踩准下一轮周期步点,为业绩持续增长提供战略保障。从新一轮调控周期内的成交趋势来看,大都市圈周围的卫星城以及重点中心城市周边三四线城市基本面积极向好。都市圈辐射效应下的产业重构以及价差效应拉大所导致的需求回流均为成交趋势的延续提供支撑逻辑。公司当前已在环渤海和珠三角拓展布局,并且表示未来将在全国范围内逐步完成对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的省会城市布局。公司期末在建项目达到59个,在建面积1307.36万平米,全年新增土储总建筑面积1424万平米,期末存货同比增长20.67%至394.93亿元,初步完成“以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。中期来看公司新布局有望踩准下一轮周期的步点,为业绩持续增长提供战略保障。

住宅产品标准化体系覆盖主流需求,商业地产运营和输出能力突出。公司住宅销售和综合体销售占营业收入的比重分别为57.44%和39.27%。其中住宅业务在“启航、乐居、圆梦、尊享”传统产品系列基础上又推出“璞樾”系列,进一步覆盖当前主流需求结构。公司自2005年以来建立标准化的开发程序,产品标准化率达到90%以上,在保障较强的区域复制能力同时进一步加强升级迭代和区域适配,实现资产快速周转。

商业地产业务产品线以标准化的“新城吾悦广场”为主,销售与自持的收入比例约为9:1,重点布局天津、昆明、扬州、绍兴、温州、南通等非一线城市。报告期内公司完成5个商业综合体开业,累计开业11个吾悦广场,全年实现租金及管理费收入4.41亿元,出租率达98.96%,高于一线城市商铺物业平均水平。 公司商业地产业务线的快速扩张和突出表现一方面源于小周期内战略布局的前瞻性优势,另一方面源于成熟的商业地产运营和管理能力。报告期公司首次实现管理输出,开拓两个吾悦广场。我们认为公司稀缺的三四线商业地产运营能力一方面有利于拓展输出业务,另一方面能够通过良好的租金表现支撑价格溢价,推动商业地产销售业务的发展。此外公司还通过青浦吾悦广场的出售发行了国内首单商业综合体REITs产品,利用金融工具创新加速商业地产的资金回笼。

财务结构稳健,为下一轮战略布局和业绩兑现提供杠杆空间。公司期末资产负债率84.14%,剔除预收账款的资产负债率55.22%,货币资金与短期借款和一年内到期非流动负债的比值为1.83,长短期偿债能力均较为突出。报告期成功发行80亿元私募公司债,加权平均成本仅为4.74%,报告期平均债务融资成本5.49%。公司首次非公开发行A股股票的申请已于2016年7月1日获得中国证监会发行审核委员会审核通过,拟募集资38亿元,待获得中国证券监督管理委员会核准后发行实施。公司融资端的顺利推进以及销售回流使得货币资金处于历史最高水平(134亿元,同比增长107.15%),为下一轮战略布局和业绩兑现提供资金基础和杠杆空间。

公司开发节奏和战略布局同近两轮行业小周期步调基本一致,土地成本优势叠加标准化的开发流程和产品体系,未来有望在同质化严重的市场格局中打造差异化核心竞争力。公司当前股价对应PE11.30,PB2.30,低于中信地产板块22.92/2.41。过去一个月涨跌幅17.33%,领先中信地产板块平均水平15.50个百分点,我们持续看好公司短期业绩保障以及新一轮小周期内的战略兑现。

风险提示

当前三四线城市行情的确立和持续性依然存在一定的疑问,有赖于剔除行业小周期滞后性因素外进一步考虑产业转移、地方政策红利兑现以及区域去库存的实际进展;公司未来依然面临三四线城市商业地产库存高企、需求饱和以及新兴消费模式的冲击,商业地产业务占比较高可能导致业绩波动加大。