房地产行业周报:成交有所恢复,关注优质的内生成长性公司

一手房:环比过年假期后一周(第6周)上升5.88%,与上年假期后两周同比上升35.17%。

假期后第2周(第7周)安信跟踪60大城市一手房合计成交4.28万套,环比过年假期后一周(第6周)上升5.88%,与上年假期后两周同比上升35.17%,累计同比下降13.12%,其中一线、二线、三线城市一手房环比增速分别51.74%、1.45%、1.48%;一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-21%、98.79%、44.08%、125.73%。

二手房:环比过年假期后一周(第6周)上升9.8%,与上年假期后两周同比下降20.3%。

假期后第2周(第7周)安信跟踪的19个城市二手房成交合计1.03万套,环比过年假期后一周(第6周)上升9.8%,与上年假期后两周同比下降20.3%,累计同比下降42.1%,其中一线、二线、三线城市一手房环比增速分别-10.58%、24.61%、25.95%;

土地(2017.02.13-2017.02.19):供应、成交环比量价均跌。

本周土地供应建筑面积环比下降61.07%,同比上升47.95%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别0%、-59.98%、-66.51%;挂牌均价环比下降7.31%,同比上升5.94%;本周成交土地规划建筑面积环比下降30.31%,同比上升79.45%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别90.42%、-45.7%、-17.92%;成交均价环比下降20.96%,同比下降20.31%;整体成交总价环比下降44.93%,同比上升42.99%;

政策:国土部:16年全国卖地20.89万公顷,同比-5.9%,金额3.56亿元,同比+19.3%公司跟踪:华侨城A:公司发布业绩快报,2016年营收353.5亿元,同比增长9.66%,归属于上市公司股东的净利润65.5亿元,同比增长41.19%;

投资建议:1月份部分房企销售超过市场预期,我们及时组织了一线城市市场调研。上周我们与北京万科的研究人员做了深度交流。调研的初步结论是:北京房价依旧看涨难跌,供给不足是关键,人口流入趋势还在,短期信贷利率提升但额度没有受限;北京销售17年有可能继续量价齐升,但政策仍有进一步加紧的可能,因此还需观察。总的来说,市场对2017的房地产趋势预测几乎没变:销售下滑、投资不悲观。跟三年前不同,我们发现去年爆出销售天量之后身边空方声音越来越少,而对房价预测高度的一致性就让我们警惕。

2月17日,证监会对《上市公司非公开发行股票实施细则》的部分条文进行了修改,次日公开对部分细则作出解释。我们即使梳理了再融资新规对地产股的影响,目前有57家地产公司在途增发,新老划断已经受理的不影响,未受理中有7家公司可能受到影响:1)不符合间隔18个月的有2家,粤泰股份、福星股份;2)不符合20%股本内的有3家,分别是云南城投、中路股份、哈高科;3)配套融资可能受限的公司2家,分别是ST中企、中房股份。

本次再融资新规主要针对A股中的成长股、壳资源的炒作,防止一二级市场套利,整体上对扎实基本面的优质资源型公司(例如金融街、北京城建、陆家嘴等)以及具有内生成长性的公司(如华夏幸福)是利好。

我们认为2017年地产有三大主线投资逻辑:融资能力强、土地储备优、改革预期浓;应该规避高杠杆公司,建议关注:融资能力强:保利地产、招商蛇口、华侨城、金融街;土地储备优:北京城建、上实发展、新湖中宝;改革预期浓:在市场风险偏好上行的过程中,改革预期股票表现应是最好,1)国企改革:中房地产、京能置业、上实发展;2)物流地产:东百集团、南山控股;3)地产基金:嘉宝集团。