融创中国:净负债率将升至115%,维持卖出评级

2016年购入3,900万平方米土地储备。2016年融创在房地产市场表现进取。公司在2016年成功进入深圳、广州、佛山、东莞、郑州、厦门、青岛、南宁、昆明市场。至此,融创在全国主要城市均有布局。2016年融创购入3,900万平方米土地储备,归属公司权益面积为2,850万平方米。融创2015年年底的总土地储备及的归属公司权益土地储备分别为2,720万平方米及1,810万平方米。我们估计融创现有土地储备6,440万平方米,较2015年已经翻了一倍。

充足的可售资源为销售提供稳健增长。通过一系列公司并购获得土地后,融创拥有充足的可售资源。合约销售在2016年第四季度迅速增长,合约销售金额在11月和12月均超过200亿元人民币。2016年全年合约销售同比增长111%至1,553亿元人民币,销售面积同比增长117%至758万平方米。我们预计融创2017年合约销售将达到2,000亿至2,500亿元人民币的范围。稳健增长的合约销售将会为公司收入和盈利带来动力。

沉重的债务负担。尽管公司通过向孙宏斌主席配发4.53亿新股集资28亿元港元,但大量的投资和收购依然将公司的财务杠杆水平推向新高。根据2016年10月17日的公告披露,公司借款余额由2016年6月末的696亿元人民币(包括68亿元人民币永续债)增加至9月末的1,012亿元人民币。上周五公司更宣布向乐视网(300104CH)及其关联公司投资共150亿元人民币。尽管公司在一系列收购后合约销售明显地增加,但我们对公司的财务可持续性持谨慎态度。我们预计融创的净负债率将从2016年年中的85.1%提高至2016年年末的115.2%。

重申卖出评级。我们理解通过进取的收购策略来达到销售增长能够吸引投资者的眼球,但我们更加关注公司受财务状况的约束。中国政府在未来有可能实施更加严厉的调控措施以控制房地产市场过热局面,这会对房屋销售造成一定影响。我们下调了公司2016年盈利预测10.9%至22.21亿元人民币,但上调2017年盈利预测27.5%至57.89亿元,以反映利息支出增加和销售增长带来的影响。我们预测2017年年底公司每股资产净值为23.35港元,因此将目标价从原先的5.25港元上调至5.84港元,相等于75%的每股资产净值折让,潜在的下跌空间19.9%,维持“卖出”评级。