福星股份首次覆盖报告:从“城中村”走来,向“全国化”而去

投资要点

业绩驱动因素

从区域的角度看,武汉区域市场是公司2012-2013年业绩主要来源地,预计房地产结算收入分别为35.62亿元和39.74亿元,占房地产业务收入比重分别为83.09%和72.53%;预计对应的净利润分别为6.00亿元和6.86亿元,占房地产业务净利润比分别为90.03%和82.88%。

从项目的角度看,预计2012年对公司净利润贡献最大的3个项目分别是武汉水岸国际、武汉青城华府和武汉国际城,合计净利润约4.64亿元,占房地产业务净利润比重约69.62%;预计2013年对公司净利润贡献最大的3个项目分别是武汉水岸国际、武汉福星城和咸宁福星城,合计净利润约为6.97亿元,占比房地产业务净利润比重约84.21%。

有别于大众的认识

我们相对系统地分析了公司从“区域性”走向“全国性”的路径与潜力,而不同于市场专注于公司“城中村”的改造模式。我们认为,“城中村”改造模式的优势让公司全面参与“8+1”城市圈房地产业务奠定基础,“8+1”城市圈的进一步融合与“同城化”让公司区域优势更为明显(扎根武汉,“根”为粗壮),湖北省房地产行业发展的翻番潜力(立足湖北,更有空间)让公司“面向环渤海经济区和成渝新区的全国性发展战略”将来的更为务实。“城中村”模式已帮公司成长,全国化战略将助公司辉煌。

投资评级:买入(首次)

盈利:我们预计公司2012-2014年营业收入分别为64.66亿元、81.95亿元和110.95亿元,归属上市公司股东的净利率分别为6.72亿元、8.23亿元和12.99亿元,对应的每股收益(EPS)分别为0.94元、1.16元和1.82元。估值:我们认为公司合理的估值区间为10.8元-13.6元,其中枢值为12.2元,中枢值对应2012年每股收益预测值0.94元的动态PE为13倍,约为当前股价的8.64元(2013年2月4日收盘价)的141%。

评级:我们首次覆盖公司,给予“买入”的投资评级。(1)公司全国化路径明确而有潜力;(2)“城中村”模式让公司在武汉区域房地产开拓上占据“量”和“价”的先发优势;(3)绝对估值(RNAV=16.97元)存在明显低估。

风险:我们认为公司主要风险在于:在货币紧缩、销售不畅情况下财务费用(由借贷成本上升引致)以及销售费用的增加对于公司利润的侵蚀。