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南华期货宏观经济日报

2016-10-26 00:00:00 来源:南华期货
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自10月份以来,全国各地政府密集出台了房地产市场的调控政策,之后楼市的降温也非常明显,大中城市的周度成交量和成交面积均出现了下降的趋势,那么,此轮楼市调控是否会拉低四季度经济增速呢?从表面上看,似乎答案是肯定的,毕竟前三季度房地产业对于经济增长的贡献率均达到了8%以上,但是仔细一想则没有那么简单。

从消费的角度来看,楼市从去年到今年持续一年多时间的销售火爆是有目共睹的,房屋成交量和成交价格屡创新高,但是从投资的角度来看,需求的火热向供给端的传导比较有限。首先是一级土地市场方面,今年以来40个大中城市的累计土地供应面积和成交面积创历史新低,一级市场的低供给量从根本上限制了房地产的投资和供给;其次是投资增速方面,房地产开发投资同比增速在今年2-5月份确实有一个短暂的回升,但之后又逐渐回落,与之相对应的是2-4月份房屋新开工面积增速两年来首次转正,但6月份又开始下行。与此同时,可以对房地产投资低迷形成佐证的是,去年以来房产开发贷款增速持续下行,9月份的房产开发贷款同比增速为9.6%,为历史最低水平,同时可以看到个人购房贷款增速持续上升,9月份已经达到了6年来的最高增速33.4%,新增购房贷款占新增房地产贷款的比重为86.81%,个人购房贷款余额占房地产贷款余额的比重为70.79%,两者均创下历史新高,从贷款结构上就可以看到楼市的需求火爆与投资低迷形成鲜明对比。这种情况反映到经济总量上,以支出法的角度看,就是最终消费支出成为拉动经济增长的主导因素,而资本形成总额的贡献率自去年9月份开始一直持续下滑;从收入法的角度看,则是销售收入的大幅增加改善了房地产行业的盈利水平,从而使房地产业对于GDP增速的贡献率大幅上升。

从以上视角来看,尽管目前楼市处于调控之中,但是鉴于房地产投资增速从二季度已经开始下滑,所以预计调控对于房地产投资的影响有限,主要影响在于需求端,居民部门大概率会减少房产的购买和投资,并且把资金转移到其他的投资领域。目前来看,股市是一个方向,同时实物黄金和其他另类投资也有可能,从而带动其他行业的增长。所以总体来看,我们认为楼市调控对于四季度经济增速的影响比较有限。





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