金地集团:销售大幅增长,财务状况较好

营收大幅增长,业绩确定性较好。2016年上半年,公司实现营业收入140.87亿元,同比增长74.2%。营收大幅增长得益于本期结转项目规模大幅提高。本期结算房地产项目面积119.16万平方米,同比增长66.2%,结算金额127.29亿元,同比增长78.5%。由于上半年结转项目中低毛利项目占比有所增加,毛利率较去年同期下降3.59个百分点。2016年上半年,公司已销售但尚未结算的面积为525万平方米,金额为737亿元,较去年同期有所增加,公司业绩确定性较好。

经营情况改善,现金流充沛,资产负债率显著低于板块。受营业收入大幅升高的影响,公司周转率显著提高,与去年同期相比提升78.58%。公司加强费用管控,优化营销手段,上半年管理与销售费用占销售额的比重为2.3%,与去年同期相比下降2.2个百分点。此外,公司高度重视现金流管理,上半年项目销售回款率超过90%,实现经营性现金流净额70.6亿元。截止报告期末,公司资产负债率68.2%,剔除预收账款后资产负债率58.2%,显著低于板块水平。目前公司债务融资余额355亿元,债务加权平均成本4.81%,持有货币资金204.3亿元。

拿地谨慎,项目布局合理,经营持续性好。2016年上半年,公司拿地节奏保持理性,共获得了12宗土地,主要为底价或收购获得。新获得土地储备可售面积约222万平方米,权益可售面积为102万平方米,总投资约97亿元,权益投资额约为32亿元。在项目布局方面,公司坚持深耕一线城市及强于线城市,一、二线城市的总投资额占比78%,三线城市的总投资额占比22%,而在三线城市获取的土地均位于东莞临深片区。2016年,公司计划全年新开工面积540万平方米,计划全年竣工483万平方米。

产业地产经营极具特色。金地商置在2016年上半年实现销售额55.8亿元,较2015年同期增长34%,租金收入增长率和利润增长率表现优异。金地商置在多地积极探索产业地产经营机会,并收购了广电地产50%权益,获得广电地产旗下500万平方米的土地储备。在海外地产方面,公司已在美国4大核心城市(旧金山、洛杉矶、纽约和波士顿)共获取6个项目,总可租售面积超过20万平方米。

物业服务高速发展提高公司软实力。目前,金地物业总服务面积近7000万平方米,覆盖40座城市,“享家”、“享当家”互联网平台已完成全国推广,覆盖项目近200个,累计共注册近3万有效用户。与此同时,金地物业加强了社区全服务产业链建设,服务范围包括资产管理、社区商业、社区养老、社区金融、社区教育、社区家政、社区仓储、互联网+物业服务房屋配套升级等。金地物业致力于完善社区全服务产业链,实现各项业务高效发展。

盈利预测及评级:上半年公司在拿地节奏、新开工和项目结转方面表现优异;公司现金流管理水平优异,负债成本与资产负债率显著低于板块,经营稳健;产业地产和物业服务业务经营良好。我们认为公司目前的经营有一定的持续性,看好公司的长期投资价值。我们预计公司16-18年归属母公司净利润分别为37.2亿元、43.1亿元和48.3亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为0.83元、0.96元和1.07元,对应的2016年8月23日收盘价(11.77元)的市盈率分别为14倍、12倍和11倍,维持“增持”评级。

风险因素:房地产政策收紧;房地产市场销售增速不及预期。