金融街2016年半年报点评:莫凭“数据”障目,不见优标真情

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公司8月17日公布2016年半年报。报告期内,公司实现营业收入人民币61.67亿元,较2015年上半年的人民币49.19亿元上升25.37%;实现归母净利润人民币7.59亿元,较2015年上半年的8.59亿元同比降低11.67%;EPS 为每股0.25元,同期下降13.79个百分点。

观点:

营业收入增长但净利润均大幅下跌。2016年上半年,公司实现营业收入人民币61.67亿元,较2015年上半年的人民币49.19亿元上升25.37%;实现净利润7.54亿元,较去年同期降低15.14%,实现归母净利润7.59亿元,同比降低11.67%。

公司归属母公司净利润变化的主要原因:一是公司以重点城市商务地产为主导、商务地产项目单宗大额的产品特点,导致公司项目结算存在季度间的不均衡性。二是公司利润结构变化,2016年上半年,公司无新竣工计入投资性房地产的项目产生公允价值变动收益,去年同期公司金融街中心改扩建项目竣工计入投资性房地产,产生公允价值变动收益 11.75亿元(税前)计入营业利润;2016年上半年,公司加强销售签约和项目结算,不含公允价值产生收益的净利润由去年同期的 0.1亿元增长至 7.5亿元。

签约金额重回高增长。利益于良好的城市布局和区域市场的回暖,公司上半年实现销售签约额 131.7亿元,同比增长 110%;实现销售回款 105.6亿元,同比增长 40%。其中,商务地产通过加强大客户定制、打造绿色智能产品、完善 4C 服务体系等措施,实现销售签约额 55.6亿元,占比42%;住宅产品顺应市场及客户需求,通过合理加大推盘力度、积极调整销售策略、拓展新型营销渠道等措施,实现销售签约额约 76.1亿元,占比58%。作为北京市西城区国资委下属的核心国企,公司预期将受益于未来开展的国企改革进程,实现公司经营治理和运营效率的大幅提升。

商业地产价值稀缺性凸显,险资举牌“真实验证”。公司在北京金融街核心区域拥有大量高端优质经营物业,地理位置优越,随着北京金融产业的快速扩张,金融街商业地产价值和稀缺性得以进一步凸显。

报告期内,公司实现开复工面积 291万平方米,同比增长 14.6%,积极增加重点城市可售货量。其中,新开工面积为 21.9万平方米,竣工面积为 26.4万平方米。公司上半年拿地颇为谨慎,只在重庆沙坪坝地区拍得一块金额5.57亿元的住宅用地,楼面价仅为2354元/平米。伴随着国内宽松货币环境带来的利率下行和流动性充裕,作为北京地区持有大量投资性物业并能够带来持续稳定现金流的商业地产公司,公司吸引了险资的举牌,当前公司的股权结构中险资持股比例高达30.42%,已经显示出险资对于公司资产价值的充分肯定。

债务成本持续降低。报告期内,公司继续加强直接融资工作,以较低的成本发行 3期私募公司债(5年期),募集资金 50亿元。公司债务结构持续优化,资金成本持续降低。

结论:公司作为北京市西城区国资委实际控制的核心国企,将显著受益于即将开启的国企改革进程,同时,公司持有的大量优质商业地产有着极强的价值稀缺性,随着在营物业面积持续增加和周边区域物业价格快速上涨,公司资产增值潜力无限。我们预计公司2016年-2018年营业收入分别为218.91亿元、272.38亿元和312.24亿元,每股收益分别为0.90元、1.06元和1.15元,对应PE 分别为13.43、11.46和10.57,维持“强烈推荐”评级。