金融街:业绩重拾升势,价值仍将被长期资金青睐

销售和结算明显增长,业绩重回上升通道,符合预期。营收61.67亿元+25.4%,归母净利润7.59亿元-11.7%,扣非净利润7.03亿元(上期:-0.69亿元)净利润下滑:1)以重点城市商务地产为主导、项目单宗大额的产品特点,结算季度不均:2)上年同期金融街中心改扩建项目竣工,产生公允价值变动收益11.75亿元(税前),本期无,不含公允价值产生收益的净利润由去年同期的0.1亿元增长至7.5亿元。分业务房产开发业务实现营收52.45亿元+24.0%,毛利率35.21%较上年同期提高14.33个百分点,其中区域分布上京内实现营收45.09亿元同比大幅增81.2%,占比总收入70%,而天津和重庆等京外地区收入同比下降。上半年销售签约额131.7亿元同比大增110%,增速名列行业前茅,其中商务和住宅分别实现销售签约额55.6亿元和76.1亿元,占比42%和58%。实现销售回款105.6亿元,同比增长40%。2016年公司可结算资源丰富,长安中心、天津南开中心、上海静安&海伦、广州、惠州等项目全年销售预计240-250亿元同比增60%-67%。

租金收入大幅增长,将继续增持黄金地段优质物业为稳定租金收入奠基,利润贡献可提高至半数。上半年物业租赁业务营收5.9亿元同比大幅增53.7%,营收/毛利贡献占比9.63%、22.2%较上年+1.8、-4.5个百分点。主因写字楼租赁面积较去年同期增加,租金价格和出租率持续提升;商业板块创新企划活动,销售额和租金水平稳步提升。物业经营业务实现营收3.0亿元+18.9%,酒店板块营收持续提升。

我们在此前报告中持续强调,低利率时代是核心城市稀缺地段商务地产的历史发展机遇,公司在京津等核心区位持有物业建面62万方,含经营性物业合计自持达82.5万方,自持优质物业稀缺性及优越地理位置使其保持高出租率及高租金水平,经营改善也使得租金和营收因此增长。

财务稳健,业绩锁定佳。资产负债率75%,剔除预收款资产负债率63%,净负债率159%较15年底降低3个百分点;货币资产158亿元,超过短债82.2亿元,短期偿债能力强;期末预收款139.75亿元,锁定全年结算业绩并有余。加强直接融资发行3期私募债5年期募资50亿元利率分别低至3.83%/3.80%/3.85%,优化债务结构降低资金成本。

开发资源充足,提早布局避免高价抢地,拓展投资方式补充优质资源。可结算项目储备约940万方,一线城市占比43%,布局时点早于房价大涨之前,充分受益。

今年并没有去过热的市场抢地,而是合理价格在重庆(招拍挂,5.6亿元、建面23.7万方,楼面价2354元/平米)和广州(股权收购)补充了资源。8月17日融信以110.1亿元的总价夺得上海静安中兴社区住宅地块,名义楼面价约10万元/平,按可售口径楼面价14.3万元/平,溢价率139.3%,相比公司15年7月以88亿元的总价、2.7万元/平米夺得的上海火车站北广场地块,虽然是商住综合用地但区位上看金融街项目具备一定优势,拿地时间节奏和区域布局上把握精准,充分彰显了龙头商务地产商的敏锐与专业。

公司资产价值被严重低估,RNAV21.2元/股(其中投资性物业按公司公允价估算,存在低估),目前股价折价4成,安全垫高。安邦诚如我们此前推断已增持至29.98%,大股东及其一致行动人持股32.12%,不排除双方继续增持(大股东2015.07-2016.01增持2%,现可再增持2%),预期未来将得到大股东及安邦双重支持。预测16-18EPS0.92/1.08/1.29元,对应PE13/11/9倍。公司是沪深两市回报稳定的稀缺商务地产投资标的,当前股价15年股息率仍有3.3%,其高股息率将持续吸引长期稳定回报需求的资金入驻。基于我们看好低利率时代公司的发展前景、估值及回报,自5月份以来我们持续推荐公司,近期股价一度超过目标价12.8元;同时,10年期国债利率跌破2.7%,中短期内固定收益回报难以上行,公司的投资价值仍将得到长期资金青睐,提高6个月目标价至15元,再次“推荐”。