新城控股:进入发展快车道,业绩释放弹性大

销售额同比超预期增长,结算后将促进业绩释放。上半年实现销售面积269.4万方(+112%),销售金额278.5亿元(+144%),结算面积94.97万方,结算金额96.17亿元,预计16年销售金额500-550亿元(+114%至135%)。上半年物业销售营收87亿元,同比增2.8%,毛利率23.8%,较去年同期增加0.8个百分点;出租营收0.8亿元,同比增4.0%,毛利率91.1%,较去年同期增加5.8个百分点。上半年末公司共54个子项目在建,总建面积1315万方,共11个项目竣工,竣工面积104万方。公司下半年计划新开工项目26个,建面438万方(住宅259万方,商业综合体179万方);计划竣工20个,竣工面积372万方(住宅108万方,商业综合体264万方)。

负债成本持续降低,债务结构进一步优化。公司今年3月完成16年公司债的发行,规模30亿元,票面利率分别为4.76%/5.44%,较年初债务融资加权平均成本7.18%大幅降低。上半年末预收账款240亿元锁定16年80%业绩,同时16年计划竣工建面469万方(+21%),货源充足高增长可期;三费费率8.7%.较去年同期上升0.4个百分点;净负债率55%,较去年同期增14个百分点。

试水轻资产,积极布局金融板块。6月份公司推出国内首个商业综合体REITs项目,打通资本市场融资和商业地产投资退出渠道,试水商业地产轻资产运营模式。此外,公司与红星美凯龙、红豆集团等共同发起设立国峰人寿;与平安银行共同投资设立100亿规模的产业投资基金。公司拟定增募集资金38亿元,底价9.37元/股,投向5个位于人口及商业需求稳步增长并缺乏购物中心的三四线城市的商业综合体项目,目前已过会,将借助资本市场实现外延式增长,为2020年完成千亿销售的目标打下坚实基础。

公司项目储备70%集中于上海、南京、苏州等长三角城市群中的核心城市,地价攀升背景下极具竞争力,并以长三角为中心辐射全国,力争17年进入商业地产第一梯队。RNAV19.1元/股,预计16-18年营收299/364/437亿元,同比增速为27%、22%、20%,三年CAGR22.9%;16-18年最新摊薄EPS为1.03/1.23/1.47元,三年CAGR21.3%,对应当前股价PE10/9/7倍,6个月目标价13元,对应16年PE13倍,公司业绩弹性大,未来1-2年进入项目结算高峰期,建议逢低吸纳,“推荐”评级。

风险提示:市场波动剧烈、全国布局受阻、金融板块布局不及预期。