陆家嘴:稳健均好、锐意突变

事件

2016年3月22日,公司发布年报。2015全年实现营业收入56.31亿,同比增长10.05%;归属股东净利润19亿,同比增长18.64%。

经营分析

租赁业务表现稳健、增长空间很大:公司在2015年物业租赁合并报表内实现收入合计22亿(+31.0%),其中办公物业租赁收入17.1亿(+33.6%),主因是在营甲级写字楼权益建面增加了10.82万方,非甲级写字楼平均租金水平也有提升,从2014年的4.3上升到4.8元/平米/天(+11.6%);商铺租赁收入2.4亿(+2.1%)、酒店租赁收入变动不大。从在建/权益建面这个指标来看,2015年末公司商铺为7.19、写字楼为1,增长空间很大。

销售额大幅增长、毛利率有所下滑:公司2015年实现合同销售金额60亿,增长了200%,在售项目的整体去化率从14年的63%迅速提升到95%。值得注意到是,公司销售毛利率有一定下滑,主要是受房产销售毛利率下滑的拖累(毛利率为42.1%,减少18.6个百分点)。随着公司销售收入体量的递增,公司毛利率在16年或继续小幅下滑。

投资收益和物业管理收入大幅增长:公司在2015年实现投资收益10.98亿(+129.2%),主要是公司积极盘活了非核心区域的零星资产,转让了公司上海佳浦资产管理有限公司100%股权及相应债权和上海纯一实业发展有限公司60%股权及相应债券,实现了6.5亿元的投资收益。另外,公司实现了8.63亿的物业管理收入,同比增长45.5%。按照公司2016年的计划,预计物业管理收入在2016年增长44.8%,继续保持在较高的增速。

锐意突破、加大中短期产品运营:公司明确提出今后将加大中短期产品的运营,通过项目公司获取房产开发项目(含商办类),开发成功后再转让资产或股权,以此作为经常性的业务。构建“核心区域持有商业地产+滚动转让零售物业+金融投资”格局,以自身专业化运营能力提升商业地产竞争力。

投资建议

预计公司在2016实现EPS为1.14元,对应当前股价分别为34PE,从净资产考虑,公司RNAV42.11元,当前股价折让8.3%,公司业绩增长稳健,再考虑到国企改革资产注入预期,我们维持买入评级。

风险提示

国企改革低于预期、销售毛利率持续下滑