华夏幸福:志在千里,大有可为

投资要点:

行业蓝筹,业绩锁定3年。预测15 -17年营收363、477、614亿元,净利润49、64、83亿元,3年复合营收和净利润增速分别为31.7%和32.9%,远超行业平均水平。1-9月销售449亿元(同比+20%),615亿销售目标有望超额完成。预计到15年底,公司预收款锁定15 -17年结算收入j产业园区规模效应体现,未来几年将保持高增长态势。

未来三五年区域发展看京津冀,京津冀发展数华夏幸福。“京津冀”协同发展加速提升环北京区域开发价值,公司垄断环北京近2000km2土地开发权,畅享风口红利。邻通州160kr-T12委托开发用地,市政府东迁、通州限购、环球影城开工凸显开发价值。

PPP产城模式独树一帜,实现从1到10扩张。独特的产业园区开发模式在固安取得极大成功,在京津冀形成垄断壁垒,并开始巩固环上海( 300 km2)、川鄂等长江经济带布局。全国范围内累计委托开发区域近2400 kr-f12。在建52个产业园,到16年要达200个,实现从0到1到10的稳步扩张,京津冀及环上海区域有望加速落地成形。

服务升级推动估值上移。产业发展服务毛利高达97%,利润占比提升至4成,随产业新城规模化拓展及早期园区进入结算周期,产业发展服务将使利润更具弹性。历年累计1919亿元签约投资若落地即可为公司带来落地投资45%的回报。通过产业孵化和创新服务,在平台基础上提供物流、金融等更多服务,构建“互联网+产业+金融”大生态系统,盈利链条延伸至产业存量转移和增量成长的各个环节,成为继地产之后的利润增长极。

显著受益于低成本融资节省财务开支提升利润水平。已发行3期各10亿元公司债,利率分别5.99%(3年期)、5.58%(4年期X 5.69%(3年期),拟再公开发75亿元(证监会已核准)、非公开发行180亿元债券,利率预计7%左右:定增已获证监会首次反馈。

华夏幸福立志成为全球领先的产业新城运营商,其是当前“京津冀“区域发展和“产业升级”双重催化下最有优势、前景最好的标的。当前公司估值在行业中仅高于万科、保利等低估值龙头,在“转型”概念中垫底,对于拥有独特经营壁垒、产业服务结构不断升级的高增长公司,尤其是受京津冀一体化提速推进及产业发展服务落地催化,其应有别于传统房地产企业的价值正受市场认可,股价仍有很大提升空间。公司业绩下有稳增长传统业务护航,上有产业孵化育新增长极,借力国家战略之风实现产业升级之梦,有望实现业绩与估值的双赢。根据公司近况调整财务模型,预测15-17年最新摊薄EPSl.87、2.41、3.14元,对应当前股价PE13、10、8倍,未来6个月合理目标价为35元,对应15年PE19倍,中长期应和园区开发及创新型公司估值接近,再次“强烈推荐”。

风险提示:京津冀一体化不及预期,产业发展的不确定性,模式的可复制性待检验。