冠城大通:业绩略低于预期

投资收益带动业绩大幅增长,毛利率明显下降:冠城大通2013收入82.3亿,同比增长31.5%,归属于母公司净利润12.8亿,同比增长53.8%,扣非后净利润6.72亿,同比增长15.5%。EPS为1.08元。其中房地产业务收入45.9亿,同比增长56.1%,实现净利润7.12亿元,同比下降1.2%;漆包线收入34.5亿,同比增9.3%,实现净利润3192万,同比增长374%。2013年拟不进行利润分配。

业绩大幅增长一是结算面积增加,公司全年结算面积26.9万平,同比增长66.4%;另一方面在于公司确认转让深圳冠洋房地产有限公司100%股权产生6.5亿投资收益。

扣非净利润增速远低于收入增速主要是由于公司毛利率明显下降,房地产业务毛利率较去年下降9.94个百分点至38.28%。漆包线毛利率小幅上升0.36个百分点至4.57%。三费占比4.3%,较年初下降1.3个百分点。

项目去化率较低,京外占比增加:全年结算业务主要是北京的太阳宫B、C去和苏州冠城观湖湾项目,合计收入33.2亿,占总结算房地产收入的72%。销售方面,公司2013年实现合同销售面积25.4万平,销售额39.1亿,同比分别增长77%和14%。销售额增速较低是由于京外项目销量占比增加所致。但公司年销售面积仅占年度可供销售面积的30.1%,去化率较低。

加大海西土地储备,继续落实海西创意园战略:去年公司获得福建省永泰县4块土地,合计39.1万平,福州市7万平商业用地,并与福建省龙岩经济技术开发区签署5100亩一级开发项目的协议。未来有望形成北京、海西和长三角三大区域发展并进局势。公司目前在建或在售主要项目中,已确定的项目可售面积381万平,未确认收入面积210万平,同比增加32%。

偿债压力较大:期末公司预收款16亿,较去年初下降14亿,扣除预收款后的资产负债率为51.1%,较年初上升4个百分点。账面现金9.1亿,较年初和三季末下降10.9和11.1亿,主要是受让骏和地产及闽信置业投资支出。期末扣除预收款的流动负债64.9亿,其中短期借款15.1亿,有一定的偿债压力。其中地产业务融资余额21.03亿,银行贷款10.4亿,信托融资10.6亿,年化利率分别为7.47%和12.26%。公司预计2014年度资本性支出所需资金约为30亿元,所需资金将通过自筹等方式解决。去年中期公司计划发行18亿可转换公司债券,用于南京万盛世纪新城项目。