万科A:4月销售增幅显着,REITs助推轻资产转型

4月销售增幅显著,市场回暖趋势确定。4月签约销售146.3万方、177.6亿,环比分别增17.9%、20.5%,同比大增33.9%、39.3%,增速明显提高。前4月累计签约641.0亿,同比微降4_3%;如去除1月份签约中前一年认购的部分,则今年前4月累计签约额同比有所增加。4月认购190亿,同比去年119亿大增60%,相比签约,认购业绩更真实、明显表明了万科的业绩增长。“330”新政不断落实,降息降准利好刺激,4月份全国重点城市成交已回升至1月水平,54城一手房成交同比回升27%(一线58%、二线+20%、三四线33%),市场回暖已是确定趋势,受季节因素影响,一季度是传统销售淡季,后半年销售去化情况将更好。

售价持续上涨利润水平有所恢复恢复品牌溢价能力。4月销售均价12139/平米,环比+2%,同比+4%,为15年来首次正增长(3月:-0.32%;2月:一9.3%、1月:-16.7%)。

广深区域销售内涵利润率已达到26%,整体达到20%以上,是去年7月以来的高位。

万科已经逐步取消部分销售优惠,预期盈利会进一步好转。未来万科将以高品质和更优质全面的服务维持品牌溢价,保证售价高于周边同类产品15%以上,创造市场之外的利润增长点。

开工提速,推盘增加,可售货源充足。4月万科推盘210f乙元,5、6月份预计月推200亿左。公司1季度开工面积559万方(+33%),占全年新开工计划的33.2%,同比提高14.4个百分点,开工明显提速,这保证了后半年充足的货源。按当前价格水平,公司截至4月可售存量980亿,全年可售货值在3500亿左右,销量可能超出我们之前全年2400亿(同比+12%)的预期。

新增项目环同比增加,继续发掘二三线城市机会。4月新增6项目(杭州1、嘉兴1、宁波1、太原1、济南2),其中4个项目权益占比在50%左右,合计权益建面64万方,楼面价3109元/平米,其中杭州和宁波属老项目后期,虽地价较高但仍低于初次取得土地的成本。1-4月累计新增项目17个、权益建面291万方(同比+22.6%),以建面计93%位于二三线城市。地价调整尚未到位,一二三线城市分化,万科积极寻找二三线城市中的低成本机会。今后也将更多采取合作开发、收购等方式从二手市场上获取低价项目。

首支公募REITs将出,有力支撑轻资产化转型。万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科R日Ts封闭式混合型证券投资基金”已于4月22日被证监会受理。相比国内之前推出的REITs,其以万科前海企业公馆收益做保障,对更多投资者放开,市场更广;待发行成功,万科即可实现自有投入的退出并赚取收益。前海万科云城率先试水,国内地产REITs探索取得突破性进展。万科云模式可行,正处于逐渐推广过程,未来深圳留仙洞、东莞项目等将采取类似方式退出,轻资产运营有了新出路,支撑企业未来发展。产业园是未来最有价值的不动产,万科云城,未来收益情况将超过地产,回报超过住宅。

转型探索继续,新业务有望拆分上市。在保证住宅主业增长的同时,万科正探索新的增长极。把握物流地产蓝海机会,有望达到300万方;对物业服务进行改制面向市场,今年外接物业面积将长足发展,内外部物管面积从7000万方增至1.3亿方:把握智能家居等新技术带来的机遇,时机成熟有望拆分上市。

15年多次降息降准,15年融资成本将下降至5%;政策持续刺激行业回暖持续。4月30日中央经济会议“稳增长、促改革重于调结构”,预期持续货币宽松、对刚需和改善型需求首付比调整以稳定住房消费政策利好将继续。市场调整下万科龙头品牌及专业优势将进一步释放,新业务践行以及全球资产配置预期将进一步打开估值空间。当前估值远低于板块水平,维持15-17年EPSl.70、1.91和2.15元,对应PE8/7/6倍:房地产开发业务RNAV16.29,目前股价RNAV8.5折交易,6-12月目标价18.6元,再次“强烈推荐”。

风险提示:行业回暖低于预期j公司转型收效尚待时间检验。