保利地产:高毛利项目延期结算致业绩大增

1.事件

4 月30 日公司发布2015 年一季报。

2.我们的分析与判断.

(一)高毛利项目延期结算致季度利润大增.

今年一季度公司实现营业收入133.07 亿,增长44.10%,归属母公司股东净利润12.93 亿,增长58.63%。报告期内,公司竣工面积104 万方,同比却减少23%,业绩增长并非来自结算面积的等幅度增长。另公司一季度毛利率为42.35%,同比大幅提升8.22 个百分点。主要原因是本应在去年四季度结算的广州某高毛利楼盘项目(与业主纠纷问题导致政府推后竣工验收备案)延期到今年一季度确认结转收入。预计半年度和全年业绩增速将会下行,但总体估计,公司业绩的增速和确定性强于万科。

(二)推盘高峰将至,销售好转可期.

一季度公司实现签约金额195 亿、签约面积158 万方,分别减少30.5%和27.4%。主要原因是销售淡季,公司推货量很少。4 月份和三月推货量差不多(120 亿左右)。5 月、6 月是公司推盘高峰,单月推盘货值均超过150 亿元。叠加二套房首付比例降低,转让两年以上住房免征营业税等330 政策的落地,预计公司的推盘还有超预期的可能,公司销售在5 月预计能显著好转。公司全年货值预计2700 亿元,按60%的去化率估计销售额1620 亿(+18.5%)。

(三)5P 战略+国企改革提升想象空间.

4 月中公司公布5P 战略,即养老地产(Peiban)、全生命周期绿色建筑(Promise)、社区O2O(Partner)、PolyAPP 和海外地产(Power)五个领域的布局。其中社区O2O 值得关注,“比邻超市”以社区生鲜产品为切入点,主攻生活配套和便利服务;若比邻APP 主攻邻里社交。预计6 月底APP 上线,7 月底首个O2O 社区在广州落地。

我们认为公司探索轻资产模式+国企改革外延式增长想象空间大。

3.投资建议.

预计公司15-17 年EPS 分别为1.35、1.58 和1.85 元,考虑轻资产模式和国企改革预期,上调目标价为17.6 元,维持推荐评级。

4.风险提示.

公司销售不达预期,5P 战略和国企改革实施进度缓慢。