金融街:受益核心城市市场复苏

2014 年公司实现营业收入为220.36 亿元,同比增长10.83%,实现净利润29.27亿元,同比增长1.24%,每股收益0.97 元;扣非后净利润20.68 亿元,同比下降21.23%,符合预期。公司同期公布一季报预告,由于金融街中心改扩建项目竣工,计入投资性房地产产生公允价值变动收益,预计2015 年1 季度归属于母公司净利润较去年同期增长180%-230%至0.25-0.30 元。作为核心城市商业地产开发商,公司净资产估值合理偏低,维持谨慎买入评级,目标价格上调至14.13 元。

支撑评级的要点。

商务和住宅地产销售全面下滑。2014 年公司实现房产销售签约面积约60万平方米,同比下降30%;销售签约额约130 亿元,同比下降42%,主要原因是写字楼销售受到经济趋弱和反腐等形势的冲击。商务地产销售签约73.4 亿元,住宅销售56.3 亿元,分别同比下降51%和26%,主要原因是部分项目未达销售条件、部分大客户受反腐等政策影响决策周期较长;以及大户型住宅销售缓慢。14 年公司地产结算208 亿元,预收账款88 亿元,较年初下降31 亿元,15 年去库存促销售是公司工作重点,n 自持业务表现良好。公司自持物业74 万平米,实现收入12.1 亿元、息税前利润5.0 亿元,同比分别增长8%、9%。写字楼板块在金融街中心改扩建减少可出租面积背景下,增加增值服务内容,实现租金价格和出租率的稳步提升。

核心城市积极拿地,将受益市场复苏。金融街在拿地方面表现激进,分别在北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市和区域中心城市获取12个项目,权益地价160 亿元,超过当年销售额。公司获得52 亿中期票据注册,将有助于降低资金成本。目前公司总土地储备建筑面积833 万平米,分布区域主要为一线和二线核心城市,是市场复苏的受益者。公司15 年计划新增权益投资额约160 亿元,与14 年持平。

重视市值管理,寻找新业务亮点。14 年公司经历安邦系的举牌、大股东增持、股份回购等动作,低估的价值已经逐步恢复。目前安邦系持股超过20 %,大股东金融街集团及一致行动人持股29.74%。市值管理,使用2.5 亿元自有资金回购股份3,815 万股。公司计划发展轻资产运营,寻找互联网金融、房地产投资基金、高科技领域,发展新业务亮点。

评级面临的主要风险。

销售去化速度不达预期。

估值。

我们小幅调整15-16 年每股收益预测至1.02 元,维持谨慎买入评级,目标价由6.93 元提高至14.13 元,相当于2015 年末NAV 值。