保利地产14年报点评:精细管理提升效率,转型稳定长期预期

业绩回顾.

报告期内公司实现营业收入1090.56 亿元,同比增长18.08%,过去5 年复合增长率为32.03%,受大环境影响营收增速下滑明显。归属上市公司股东净利润为122 亿元,同比增长13.52%,基本每股收益1.14 元,每10 股派发现金红利2.16 元(含税)。

2014 年公司实现签约销售面积1066.61 万平方米,同比增长0.21%, 与去年基本持平, 实现签约销售金额1366.76 亿元,同比增长9.09%,市场占有率提升0.25个百分点至1.79%,稳居行业前五。在2014 年行业整体高位回落,量价双双下跌的形势下,公司依靠管理效益的提升和总体战略的谨慎转型实现了业绩的平稳提升。

业绩点评.

1. 盈利质量稳步提升.

2014 年全国房地产市场投资增速创历史新低(10.5%),总体信贷支持力度不足,行政调控手段逐渐弱化,受宏观经济持续走低、周期拉长的影响,行业总体需求透支,购买力不足。全国商品房销售面积和销售金额分别同比下跌7.6%和6.3%。百城住宅价格指数自2014年5 月起连续8 个月环比下跌。已公布年报的24 家房地产公司销售毛利率同比去年下降了1.37 个百分点。在行业整体下行的趋势下,公司并未采取传统“以价换量”的销售策略,在营收规模平稳增长的基础上分别提高了销售均价与结算均价至1.28 万元/平米和1.11 万元/平米,实现同比增长8.9%和7.9%。销售毛利率达到32.03%,基本维持以往水平,较去年轻微下降0.13 个百分点。同年3季度数据显示公司销售毛利率33.63%也领先于龙头房企万科30.06%,招商32.97%和金地24.9%。

2. 精细管理初见成效.

公司在行业下行趋势中展现出较强的盈利能力主要源于内部管理的提升。报告期内公司向164名内部对象行使股票期权激励计划,对应股票期权数量达到6263万份,同时累计向近200名激励对象定向发行新增股份,以激励内部员工“主人翁”及“合伙人”意识,提升主动管理。另一方面加速实现公司运营流程的标准化,完成从单一技术模块到以“康居、善居、逸居、尊居”四大品牌系列为主导产品线模块的过渡,积极推动BIM系统的应用,提高设计精度和工程建设、物业管理的效率。

在精细化管理的高效推动下,公司销售费用率同比去年下降6.91%至2.2%,管理费用率同比下降7.72%至1.58%,财务费用率同比去年相对较低的基数增长9.24%至1.17%, 三项费率之和为4.95%,低于招商地产的5.20%,以及同年3季末的万科(8.35%)和金地(10.98%),处于行业极低水平。同时内部管控的提升也在一定程度上缩短了项目开发和资金回笼的周期。报告显示公司在14年新开工面积和竣工面积分别同比增长4.7%和7.9%的情况下,存货同比增速仅为11%,大大低于招商地产的29%以及去年行业平均值24.66%。而且在营收平稳增长的基础上实现预收款项仅同比增长6%,增幅同样低于行业20%的平均水平。公司在盘活存量资产,加强回款方面在行业中具有较为突出的优势。

3. 积极推进战略转型.

2014年公司在传统地产业务方面继续推进“3+2+X”城市群战略,聚焦珠三角、长三角、环渤海以及成渝和中部城市群毛利率较高的一二线城市,报告期内公司一二线城市拓展面积和金额的占比分别为69.5%和89.3%,容积率面积权益比例达到70%。产品结构方面以刚需住宅产品为主,144平米以下产品占比超过90%,更加迎合市场需求。

房地产基金管理规模280亿元,同比增长40%,位居行业前列。

公司共建立了6个养老地产项目,北京“和熹会”项目入住率近7成,基本实现财务平衡,试点效果明显。商业地产方面,投资性房地产期末值同比大增49%至70.39亿元,全年实现租金收入10.3亿元,同比增长13.1%,考虑到商业地产资金回笼较慢的特点,未来商业地产的营收比重将稳步提升。同时公司积极加强海外布局,成立海外事业部,已投资澳大利亚悉尼埃平项目和克莱蒙项目。

报告显示公司除地产开发业务之外的其他业务毛利率高达53.56%,营业收入同比去年提高12.95%至34.46亿元。公司在其他业务方向的积极探索将进一步打开公司的总体盈利空间,提高盈利质量。

风险提示.

宏观经济形势持续恶化,房地产市场难以复苏。