申万宏源：地产板块报表仍在低位 优质企业筑底改善 维持“看好”评级

（原标题：申万宏源：地产板块报表仍在低位 优质企业筑底改善 维持“看好”评级）

智通财经APP获悉，申万宏源发布研报称，2025H1房地产板块财务报表仍在低位，但预计优质房企将领先筑底改善。该行认为，我国广义住房需求已经见底，但量价并未如期进入正向循环，预判房地产总量仍将继续磨底，预计止跌回稳政策也将进一步推出;并预计核心城市的房地产市场已在底部拐点区域、并将领先筑底回升;同时好房子政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，将推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场的改善，同时也将助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE的向上突破。该行维持房地产及物管“看好”评级。

申万宏源主要观点如下：

25H1板块营收下降，毛利率略升、费率升、减值占比下降，业绩大降、降幅收窄

25H1板块营收同比-11.6%，较24年+7.7pct，主要由于22年销售增速开始回落;从房企结构来看营收增速：三线+10%>二线-10%>一线-20%。25H1净利润同比145%，较24年+2365pct，各线房企业绩均值均出现亏损;多数房企业绩大幅下降但降幅收窄源于结算偏弱、结转毛利率略升、费率提升、减值占比下降;从房企结构来看业绩增速：二线-78%>一线-164%>三线-1645%。展望后续，尽管22-23年行业业绩大幅下降形成低基数，但房企资金端仍紧张、影响竣工结算节奏，毛利率继续磨底、三项费用率有望稳定，综合考虑预计25年板块业绩仍偏弱，但少数优质企业将有改善。

24年毛利率略升，净利率为负、降幅收窄，三项费率提升、减值占比下降

25H1板块毛利率15.2%，较24年+0.4pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3年，目前正结算22年左右高价拿地并后续持续降价阶段的项目;从房企结构来看毛利率：三线18%>二线17%>一线13%。25H1三项费用率11.5%，较24年+1.7pct。25H1少数股东损益比-23%，源于板块业绩为负、少数股东损益为正;减值损失占营收比为3.8%，较24年-4.6pct。毛利率略升、费用率上升、减值损失占比下降综合导致25H1净利率提升-6.1%，较24年+2.8pct;从结构来看净利率：三线-4%>一线-5%>二线12%。展望后续，预计25年板块毛利率和净利率仍偏弱，但少数优质企业将有改善。

25H1末净负债率略降、源于净负债增和净资产降，现金短债比略降、降幅趋缓

2025H1末，房地产板块整体资产负债率73.9%，较24年末-0.2pct;剔预收款后负债率为70.1%，较24年末-0.1pct;净负债率87.8%，较24年末+4.2pct，其中一二三线房企净负债率均有所回升，源于有息负债稳定和现金下降推动的净负债上升、业绩持续亏损推动的净资产下降，但预计后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。25H1末板块现金短债比为0.9倍，较24年末-0.04倍;其中一二三线房企分别为1.0倍、0.6倍、1.1倍，各线房企均有所回落。

25H1销售回款增速降幅收窄，预收锁定率处低位、一线、二线房企相对较高

25H1板块销售回款继续下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比-13%、降幅收窄，源于行业销售降幅收窄。25H1行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为83%，较24年+8pct;25H1末预收账款同比-27.9%，较24年末-1.4pct;21-24年末预收账款锁定率分别为0.98、0.89、0.69、0.63倍，25H1末继续下降至0.57倍、处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一线0.74倍、二线0.80倍仍相对略高。

风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。