中金：24年12月新房销量表现平稳 政策效果脉冲回落后跟进措施仍是关注重点

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智通财经APP获悉，中金发布研报称，2024年全年来看，全国商品房销售面积同比下跌13%至9.7亿平(其中住宅口径同比下跌14%至8.1亿平)，估算住宅口径二手房销售面积或同比增约两成达到7.7亿平，对应二手房销量占比进一步上升至48%，这与2季度和4季度两轮次需求端新政中二手房受益更多直接相关。往前看，考虑到近期高频口径一、二手房销售面积同比增幅持续收窄，头部城市挂牌价降、量增的变化趋势，政策效果或正逐步脉冲回落，春节前后市场交易活动下降可能使得价格波动阶段性较为平稳。

中金主要观点如下：

12月新房销量表现平稳，政策效果脉冲回落后跟进措施仍是关注重点

12月全国新建商品房销售面积和金额分别同比微跌0.5%和微涨2.4%(11月分别+3.2%和+1.0%)；同期高频口径新房销售面积同比微增3%，百强房企销售金额同比微跌1%，各口径新房销售表现整体较为一致。2024年全年来看，全国商品房销售面积同比下跌13%至9.7亿平(其中住宅口径同比下跌14%至8.1亿平)，估算住宅口径二手房销售面积或同比增约两成达到7.7亿平，对应二手房销量占比进一步上升至48%，这与2季度和4季度两轮次需求端新政中二手房受益更多直接相关。

往前看，考虑到近期高频口径一、二手房销售面积同比增幅持续收窄，头部城市挂牌价降、量增的变化趋势，政策效果或正逐步脉冲回落，春节前后市场交易活动下降可能使得价格波动阶段性较为平稳，但2025年住房交易量价能否走势平稳仍在很大程度上取决于政策端跟进节奏和力度。

12月投资端指标延续疲弱表现，投资好转仍须以销售持续复苏为前提

12月房企到位资金同比跌幅仍维持个位数水平(12月-7.1%vs.11月-4.8%)，其中国内贷款和销售回款提供了主要支撑；而同期各项投资端指标仍延续此前的疲弱表现，房地产投资同比下跌13.3%(11月-11.6%)，新开工面积同比下跌23%(11月-26.8%)，竣工面积同比下跌30.4%(11月-38.8%)。

这在一定程度上表明，楼市温度阶段性、小幅度的好转，尚无法持续性的改变房企投资意愿和能力。2024年全年来看，房地产投资同比下跌10.6%，新开工面积同比下跌23%，竣工面积同比下跌28%，施工面积同比下跌12.7%，投资端指标整体承压明显；往2025年看，考虑到滞后性影响，竣工或仍有明显压力，而开、竣工的剪刀差也将持续造成施工面积和建安投资承压，投资端的整体复苏仍须以销售端的持续好转为前提。

关注房地产及物管板块投资机会

24年9月政治局会议表态变化及后续需求端支持政策带来的脉冲式效果正趋于回落，在基本面表现边际走弱、政策阶段性空窗、信用风险舆情频密的背景下，开发板块或仍有一定调整空间，两类标的或有相对收益：

一是稳定派息的优质红利股，如中国国贸(600007.SH)；二是基本面质优兼具估值优势的开发商，如A股的滨江(002244.SZ)、城建(600266.SH)，港股的绿中、华润(01109)、中海(00688)、建发国际(01908)等。物管板块建议优先关注alpha型绝对收益，如企业自身经营有望改善的绿城服务(02869)，可能受益于消费支持政策的华润万象(01209)，同时在震荡行情中可左侧布局高性价比物企，如中海物业(02669)。

风险因素

政策落地力度和节奏不及预期；行业基本面下行和房企信用风险加重。