存量房贷利率调降，银行喜忧参半！有望对冲提前还贷，优质中长期资产提前割肉

昨日，监管明确各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整；此外，自11月1日起，借贷双方可协商调整房贷利率加点幅度，也可协商调整重定价周期。

存量房贷利率调降，终于靴子落地。对于银行来说，这意味着一块十分重要、稳定的优质中长期资产，提前割肉。在本就日渐陡峭的息差下滑线下，银行的资产负债管理压力陡增。

当然，好的地方是，这也有助于缓解提前还款潮给银行带来的短期经营压力。 从整个零售金融业务版图来看，营收与利润贡献度下降、利息收入增幅放缓甚至下降、中收增长乏力、按揭缩水且房贷不良抬升、信用卡业务失速……目前多家银行的零售金融均已进入深度盘整期。

从长远来看，存量房贷利率压降后，各家银行零售金融是时候拓宽新的中长期稳定动力了。 

存量房贷利率下降靴子落地，市场热切期待的实操指引昨日出炉。

银行将于10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整，首套、二套房存量房贷款利率批量下调，平均幅度0.5%左右。

以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。这样调整后，存量房贷利率相当于最新贷款市场报价利率（LPR）减30个基点（即0.3个百分点）。

“如果考虑到此前央行政策利率下调20个基点，10月21日LPR可能跟随下降20个基点（即0.2个百分点），在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，降到约3.35%左右。”招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对记者说。

董希淼预计，部分借款人房贷利率更将下降100个基点以上，这将大幅度节省房贷借款人的利息支出。调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入每年约1500亿元。

“新老房贷利差收窄后，提前还贷现象可能明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。”董希淼指出。事实上这与记者近日的采访有所互证，据记者从多家银行了解，近日已有部分存量房贷客户撤回提前还房贷申请，热切等待存量房贷调降落地。

“来问我们存量房贷什么时候降利率的客户，前所未有地多。他们很多人之前都有提前还贷的打算。”一名股份行深圳分行客户服务经理告诉记者。

调降存量房贷利率是一件需要反复权衡的事情，不然也不会呼声萦绕这么久最后才因政策推出而动真格。因为如果调降幅度过大，容易导致本就增长乏力的净利润萎缩，银行分支行的日子更不好过；调降幅度过小，居民还是会选择提前还房贷，使得银行这一块中长期优质资产提前到期。

对于接下来的楼市走向，分析人士表示乐观。董希淼预计下一步，包括一线城市在内的全国大部分城市将取消住房限购、限贷、限售政策，金融将进一步加大对房地产市场发展的有力支持，房地产市场“政策底”已经显现。

其实房贷一直是在萎缩的，一方面是新发规模减小，一方面是居民提前还房贷。截至今年6月末，42家A股上市银行个人住房贷款余额共计34.04万亿元，较2023年末减少3190.63亿元。其中，房贷余额合计占比达近八成的六大国有行，今年上半年个人住房贷款余额合计减少3118.97亿元。

多份机构研报认为，目前一系列稳楼市举措将对银行净息差产生一定影响。目前，银行净息差已处于低位。金融监管总局发布的2024年二季度银行业保险业主要监管指标数据显示，我国商业银行净息差为1.54%，与去年同期相比，下降20bp。这一息差水平已突破了《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中自律机制合意净息差1.8%的临界值。

机构们综合考虑到提前还贷缓解等因素对冲，预测此次存量房贷利率调降对净息差的拖累在6个基点左右。

中国民生银行首席经济学家温彬预计对银行业净息差拖累约6.98bp，带动营收降幅约2.9个百分点，净利润降幅约5.8个百分点。

东方证券分析师屈俊认为，结合央行提到预计平均降幅为50bp、每年可节约1500亿元利息支出，调整规模或在30万亿元，占2024年上半年存量按揭贷款的80%左右，此次调整或拖累上市银行净息差6.1bp。

董希淼的看法更为乐观，他认为系列举措对银行净息差的冲击是有限的。他的理由是：考虑到人民银行已经降低存款准备金率0.5个百分点，降低政策利率20bp，预计带动中期借贷便利（MLF）利率等利率下行，也节省了银行负债成本。综合考虑这些政策措施，存量房贷利率此次调整后，银行净息差将有望保持基本稳定。

今年上半年，银行零售净利润集体失速。

除了记者率先报道的三家零售标杆股份行零售业务下滑外，数据显示，今年上半年，18家国有大行和股份行中， 有10家银行上半年零售营收贡献比下降。其中，渤海银行零售营收贡献度从去年同期的35.6%降至20.46%，同比下降15.14个百分点，降幅最高；平安银行次之，零售营收贡献度同比下降了8.7个百分点。

从盈利绝对额来看，据此前媒体梳理的情况，股份行和国有行中有6家利润降幅超过50%，分别是中国银行（-54.11%）、中信银行（-76.2%）、平安银行（-79.53%）、光大银行（-121.87%）、渤海银行（-203.53%）。其中，光大银行、浙商银行、渤海银行上半年零售净利润甚至为负。

究其原因，主要是受零售业务非息净收入受限、零售业务收入成本比上升、零售风险上升、收益较高的信用卡和住房按揭贷款的占比下降等因素影响。

最让人无法忽视的是，商业银行的房贷资产风险有所抬升。42家上市银行中，有21家披露了房贷不良率，其中19家出现不同程度的提升，按照平均值来衡量，21家银行房贷平均不良率抬升了10个bp。

上半年多家银行信用卡应收账款、消费性贷款、经营性贷款、按揭贷款都出现下降，这几乎成了行业共同挑战。下半年，已经有银行表示要重点发力房贷。

招行副行长王颖在上半年业绩发布会上表示：对于零售信贷，房贷里的二手房是新发力点，小微贷款和消费贷款也仍是重要的品种。