美的置业：剥离房开业务，等于抛掉97%营收？

（原标题：美的置业：剥离房开业务，等于抛掉97%营收？）

财报数据显示，2023年美的置业营业收入实现735.65亿元，同比下降0.1%，归母净利润为9.14亿元，同比大降47.1%

标点财经、投资时间网研究员  董琳

从房地产公司变为物业公司，行业持续调整之下，美的置业控股有限公司（3990.HK）决定剥离核心业务。

日前，美的置业在港交所公告称，公司拟将房地产开发业务进行内部重组，由私人公司持有该业务，同时通过实物分派私人公司股份+现金选择权的方式将私人公司从上市公司剥离。重组后，美的置业将实现股权分设，专注于轻资产的经营性业务。

据克而瑞研究中心统计数据，2023年美的置业实现合约销售额659亿元，排在全行业第22位。财报显示，2023年该公司实现营业收入735.65亿元，同比下降0.1%；经营利润为43.07亿元，下降37%；归母净利润为9.14亿元，同比大降47.1%。

或受上述消息影响，公告发布次日（6月24日），美的置业股价盘中一度冲至7.54港元/股（不复权，下同），最高涨幅超100%，当日收盘价为6.37港元/股，涨幅近70%，市值由前一日的54亿港元升至91亿港元。截至6月28日收盘，美的置业报6.65港元/股，市值约为96亿港元。

标点财经、投资时间网研究员注意到，剥离房地产业务后，美的置业2023年的收入或从735.65亿元骤降至18.85亿元，税前净利润将从亿元降至3亿元。那么，轻资产业务能否支持美的置业的长期经营与发展？公司的市场估值又将如何变化？    

数据来源：Wind

控股股东“接盘”

公开资料显示，美的置业创立于2004年，于2018年10月在港交所上市。目前，该公司主要业务包括房地产开发与销售、物业管理服务、商业物业投资与运营，以及房地产科技。

6月23日晚间，美的置业发布公告称，公司将进行股权重组，将全资持有的房地产开发业务产权从上市公司剥离至控股股东美的发展控股有限公司（下称美的控股）。重组后，美的置业将实现股权分设，专注于轻资产的经营性业务。但控股股东所持房开资产的全链条开发管理仍由美的置业现有经营团队继续承接。

据悉，此次重组采用实物方式分派。按照截至记录日期内股东所持有的美的置业股份比例收取私人公司股份；对于不愿接受私人公司股份的股东，美的置业将提供现金替代方案，给选择现金的股东支付5.90港元/股的现金对价，这一价格较美的置业公告前最后一个交易日收盘价3.75港元/股溢价约57.33%。   

按披露的预计时间表，美的置业将在今年10月18日完成实物派发。交易完成后，美的控股将持有100%的非上市房开业务产权线和81.13%的专注经营性业务的美的置业股权，美的置业不再持有私人公司任何股份。

截至2023年末，美的集团（000333.SZ）创始人何享健、儿媳卢德燕合计持有美的置业81.13%的股份，其他股东持股18.87%。其中，卢德燕通过直接持有美的控股、美恒有限公司和美域有限公司各自的全部股权，进而持有美的置业81.13%的股份，何享健并不持有公司任何经济利益（包括获分派股息的权利），两人为一致行动人。

美的置业强调，上述方案需待股东大会独立股东批准，落地时间和方案细节仍存在一定不确定性。对于不参与上述实物分派的股东，可在方案实施前的最后一个交易日（预计为2024年9月3日），或之前出售股份。

隔离债务风险

财报显示，2023年，美的置业实现合同销售总额659亿元，与上年同期相比减少134亿元。截至2023年末，该公司房地产开发及销售业务涉及319个物业开发项目，大多为住宅，土储总建筑面积约2650万平方米，分布在大湾区、长三角、长江中游、京津冀经济区和西南经济区。

标点财经、投资时间网研究员注意到，房地产业务销售下行，进一步拖累了美的置业整体盈利水平。2023年，公司实现营业收入735.65亿元，同比下降0.1%；毛利为84.84亿元，同比下降25%；毛利率为11.5%，下降3.8个百分点；净利率为2.9%，下降2个百分点。   

在此情况下，美的置业将2024年的销售目标进一步调至550亿元。今年1—5月，美的置业合同销售金额为169.4亿元，相应的已售建筑面积为149.8万平方米，距全年目标仍有较大差距。

为了降本增效，今年4月，美的置业进行了较大规模的组织架构调整，将“集团—区域—城市”三级架构调整为“集团—城市”二级架构，将沪苏皖、浙闽、湘赣、西南、粤桂、中部六大区域公司全部取消，原先7个区域（含沈阳城市公司）拆分为12个经营单元。

截至2023年末，美的置业手上总现金及银行存款合计201.42亿元，其中现金及现金等价物为175.5亿元，比上年末减少42.6亿元，若剔除17.7亿元预售监管资金，该公司可动用资金余额为156.8亿元。债务方面，美的置业一年内到期的有息债务合计122.3亿元，应付账龄超1年的贸易应付款为62.7亿元，两者合计已超过了可动用资金余额。

美的置业方面表示，尽管公司2023年年度维持健康的财务比率，并设法满足“三道红线”的要求，仍须承担沉重负担及债务以支持公司的房开业务。这也正是此次美的置业选择剥离房地产业务的重要原因。

该公司在公告中称，把房开业务从公司剥离，可减少公司的负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险，并为股东提供变现其在公司部分投资的选择权。

聚焦轻资产

值得注意的是，剥离掉房地产开发业务后，美的置业的业绩规模、资产规模无疑将迎来大幅缩减。

财报显示，2023年美的置业总资产为2015.79亿元，实现营收735.64亿元，其中，物业开发及销售的收入为716.79亿元，贡献了超过97%的营收；而物业管理服务、商业物业投资及运营分别实现营收15.22亿元、3.63亿元，占总收入比重尚不足3%。

物业管理服务方面，截至2023年末，美的置业在中国66个城市服务385个物业项目，总合约建筑面积约9032万平方米。商业物业和产业园方面，该公司在中国6个城市运营6个自持商业物业、4个第三方持有的商业物业及3个自有产业园。

这就意味着，卸掉房地产业务717亿元营收“包袱”后，美的置业的轻资产业务规模不足20亿元。对此，美的置业表示，当前轻资产保留业务相对较高的利润率被房开业务相对较低的利润率冲减，因此投资者难以单独对轻资产保留业务进行估值。集团重组及建议分派后，公司股价将更好地反映保留业务的价值。

业内有分析认为，剥离房地产开发业务有利于美的置业优化资产配置，提高资本的使用效率。同时，此举也可以视作该公司对未来可能发生的违约风险的一种预防。

中金公司研报也指出，高杠杆、高负债的房地产业务剥离后，美的置业整体业务模式由“重”转“轻”，这有望带来估值中枢的结构性向上提振。对控股股东而言，美的控股强大的信用背书、融资实力和实业背景，可平稳接手重资产的房地产开发业务并实现可持续经营。