40亿“割肉”北京项目，远洋集团近700亿短债怎么填？

（原标题：40亿“割肉”北京项目，远洋集团近700亿短债怎么填？）

远洋集团预计，此次出售将导致公司录得未经审核亏损17.63亿元

标点财经、投资时间网研究员 董琳

在房企融资渠道普遍受限的当下，远洋集团控股有限公司（下称远洋集团，03377.HK）再次选择“割肉”。

日前，远洋集团宣布，将向中国人寿（601628.SH、02628.HK）、太古地产（01972.HK）合共转让北京颐堤港二期（下称颐堤港二期）64.79%的股权及相关债权，交易对价为40亿元。其中，中国人寿出资31亿元、太古地产出资9亿元。同时，远洋集团预计此次出售将导致公司录得未经审核亏损17.63亿元。

值得注意的是，此次公司虽然出售了颐堤港二期的全部股权，但在未来相当长的时期内，远洋集团仍拥有该项目的优先报价权，可继续参与项目的开发与运营。

标点财经、投资时间网研究员注意到，去年9月，远洋集团宣布将暂停支付所有境外债务，进行全面重组，目前重组仍在进行中。截至2023年末，远洋集团流动负债超出流动资产约84.5亿元，借款总额为961.4亿元，其中有697.5亿元须在一年内偿还、约110.3亿元须于一至两年内偿还，而期末公司现金及现金等价物仅有19.9亿元，偿债压力较大。

消息发布当日，远洋集团股价迎来大幅拉升，盘中一度涨超17%，而后有所回落。截至6月12日港股收盘，该公司股价报0.485港元/股，总市值为37亿港元。    

短债占比较高

远洋集团创立于1993年，并于2007年9月在香港联合交易所主板上市，是一家聚焦开发主业，发展开发相关新业务的综合性实业公司，主营业务包括物业开发、物业投资、物业管理及相关服务、其他房地产相关业务。

2023年以来，在房地产销售和融资环境未出现明显改善的情况下，远洋集团销售额快速下降。财报显示，公司2023年全口径合约销售额为505.3亿元，同比下降50%，降幅高于同梯队的TOP31—50房企平均全口径销售额的同比降幅22.8%；销售面积为428.9万平方米，同比下降30.3%。

土储方面，受近两年投资全面收敛的影响，远洋集团全年仅新增2幅土地，新增土储建筑面积为85.8万平方米。截至2023年末，该公司总土储建筑面积为3621.3万平方米，较年初减少15.7%；权益土储建筑面积为1907.3万平方米，权益占比为52.7%，同比提升0.1个百分点。   

去年，远洋集团实现营业额464.59亿元，同比增长1%；公司拥有人应占亏损为210.97亿元，亏损同比扩大11%。远洋集团表示，2023年整体房地产市场低迷，导致毛利率下降，年内公司毛利为11.8亿元，较去年同比大幅下降50%，毛利率降至3%。此外，由于地块盈利空间压缩，公司投资物业重估亏损从去年的2.56亿元扩大至9.28亿元，减值亏损同比增长46.8%至135.54亿元，其中计提金融资产减值亏损为112.83亿元、物业减值亏损为22.72亿元。

截至2023年末，远洋集团的贷款总额为961.4亿元，其中一年内到期债务达697.5亿元，接近700亿元，占总贷款额度的比例从年初的39%增至73%，短债占比较高。而在融资收紧、销售承压的情况下，年末该公司的现金资源总额（包括现金及现金等价物以及受限制银行存款）共计50.22亿元，其中非受限现金仅为19.9亿元，较年初减少57%，对短债的覆盖倍数仅为0.03。

截至年末，远洋集团剔除预收款后的资产负债率为88.8%，较年初增长11个百分点；净借贷比率达438%，较上年同期的196%（经重述）大幅增长242个百分点，均超“三道红线”，流动性承压。

值得一提的是，财报披露的独立核数师报告摘要显示，该公司外聘核数师立信德豪并未就远洋集团截至2023年12月31日止年度的综合财务报表发表意见。不发表意见的基础与公司有关持续经营的多项不确定因素有关。

数据来源：公司财报

40亿出售资产“补血”

对远洋集团来说，当务之急是要确保有资金支持让公司继续活下去。

6月7日的公告显示，远洋集团拟将所持颐堤港二期项目全部股权及债权出售予大股东中国人寿和合作方太古地产，总代价为40亿元。其中，中国人寿出资31亿元，太古地产出资9亿元，二者分别获得颐堤港二期49.895%、14.895%股权。本次交易完成后，中国人寿与太古地产持有颐堤港二期同等比例的股权，远洋集团则不再拥有任何权益。

据悉，颐堤港二期位于北京市朝阳区酒仙桥地区，总建筑面积超56万平方米，预计总投资额约230亿元，规划建设7栋写字楼、一座购物中心以及一座酒店。

该项目由远洋集团与太古地产共同开发，目前仍在建设阶段，预计2025年至2026年完工。截至今年4月30日，远洋集团已对该项目出资约63亿元。

事实上，颐堤港二期是远洋集团与太古地产在内地合作开发的第三个大型综合体项目，二者此前已合作过成都太古里和北京颐堤港一期项目。为了缓解债务压力，远洋集团在2022年4月以30亿元向中国人寿出售北京颐堤港一期项目公司股权；同年12月，远洋集团又以54.65亿元的价格转让成都太古里50%股权及物管公司50%股权给太古地产。   

标点财经、投资时间网研究员注意到，这次颐堤港二期项目，远洋集团是折价出售。截至4月30日，该项目净资产值约84亿元，此次交易价格折让约29%。综合各项成本，公司预计上述股权出售后将录得未经审核亏损约17.63亿元。

在公告中，远洋集团坦言，受房地产市场下行的影响，公司面临重大流动性压力，难以通过惯常渠道取得融资。

尽管如此，这笔买卖对远洋集团来说仍利大于弊。除了拿到40亿元资金补流外，由于接盘方中国人寿是第一大股东的缘故，该公司预留了再次进场的机会。公告显示，中国人寿在交易5年内不得出让颐堤港二期股权，且在交易满5年之后及2037年9月30日之前，如果中国人寿想要出让该项目股权，远洋集团都具有优先报价权，可继续参与项目的开发与运营。此外转让给太古地产的股权，远洋集团同样在交易期满2年或者3年后分别具有优先报价权。

对此，业内有分析认为，在大股东支持下，本次转让相当于远洋集团以持有的颐堤港二期为“抵押”，获取了一笔40亿元的长期融资。据不完成统计，2023年远洋集团通过完成出售成都远洋太古里50%股权、出售北京朝阳远洋未来广场，加上出售此次股权，公司回笼资金合计已超百亿元。

除了大股东施以援手外，融资白名单政策也在一定程度上缓解了远洋集团的部分债务压力。截至目前，远洋集团约50个房地产项目入围融资项目“白名单”，得到超10亿元的落地融资支持。同时，2024年以来，该公司继续加大对轻资产业务的拓展力度，加强资金回笼。今年5月，远洋商业与武汉铁投开启战略合作，并签署商业运营管理服务合同，将为后者旗下项目提供商业定位、策划、招商、筹开及运营管理等一系列专业服务。