华夏幸福2023年年度董事会经营评述

（原标题：华夏幸福2023年年度董事会经营评述）

华夏幸福（600340）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

　　2023年，是华夏幸福全力推进“保交楼”及债务重组工作，并加速落地战略转型的一年，是积势谋势、坚韧笃行的一年。

　　2023年，困难与挑战并存，坎坷与机会同在。面对充满不确定性的市场环境，华夏幸福始终心怀敬畏与感恩，在既定战略方向上克服万难，坚持不懈，惟愿用自身的确定性来抵御风险，迎接挑战。

　　在省市政府及专班的指导和支持下，公司坚定战略方向，一是始终将“保交楼”作为公司第一要务，全力以赴确保房屋高质量交付；二是坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，持续推进债务重组；三是聚焦业务开展，以“产业新城”为核心主营业务，以“产业+园区”为两大核心能力，稳步恢复经营造血能力；四是明确“全面转型产业新城服务商”战略方向，推动转型落地。

　　（一）坚决完成“保交楼”

　　公司始终以“保交楼”为第一要务，全力以赴复工复产，多措并举确保项目开复工与交付。通过销售回款、资产处置回款、欠款催收、借助政府平台存量资产融资、跨区域资源调配、国家专项借款等多种方式筹集资金，在项目属地政府的支持和资源单位的配合下，确保房屋按期交付，有效保障了业主利益、切实维护了社会稳定。自2020年四季度至报告披露日已累计交付项目117个/116,117套/1,413万平方米，其中：2023年当年实现63个项目/64,712套/798万平方米复工，实现43个项目/40,738套/558万平方米交付。2024年1月至报告披露日，实现21个项目/24,469套/248万平方米复工。

　　（二）持续推进债务重组

　　公司始终坚持“不逃废债、同债同权”的基本原则，积极推进金融债务重组。为妥善化解债务风险，在省市政府及专班的指导支持下，《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计划》”）已于2021年9月30日公布并于同年12月9日获得债委会审议通过。为进一步妥善清偿债务、更好地保障债权人利益，公司在《债务重组计划》的基础上推出《华夏幸福债务重组计划补充方案》（以下简称“《补充方案》”）、《经营债务以股抵债方案》（即以部分下属公司股权作为合作标的对经营债务进行债务重组，与《补充方案》合称“《以股抵债方案》”），方案项下的重组签约、资产交易、以股抵债、信托计划等各项工作进展如下：

　　1、重组签约进展。截至报告披露日，《债务重组计划》中2,192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1,897.51亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合人民币335.32亿元）债券重组），约占金融债务金额的86.6%。

　　2、以股抵债进展。为推动债务重组落地、保障债权人利益，公司立足自身业务情况主动谋划，依托《以股抵债方案》搭建“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务，积极推进金融及经营债务重组。

　　截至报告披露日，公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下同）约为人民币106.99亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为27.01%；

　　公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币55.50亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为2.58%，获得“幸福优选平台”股权比例约为10.53%。

　　3、资产交易进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的资产出售工作。目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，正在按照转让协议推进相关安排。

　　公司于2023年12月30日披露南方总部资产包交易相关进展，各方就南方总部资产包整体转让交易中的相关安排签署了《华夏幸福南方总部资产包体转让协议之补充协议》，且公司已收到第二笔转让价款16.6亿元。

　　4、信托计划进展。公司积极推进《债务重组计划》项下的信托抵债工作。

　　前述重大资产重组相关方案已于2024年3月29日经公司2024年第二次临时股东大会审议通过，后续公司将持续积极推进信托受益权份额抵偿金融债务事宜。

　　（三）稳步恢复业务经营

　　在持续推进债务重组的同时，公司稳步恢复业务经营，持续提升经营造血能力。一是全力实现了主营业务，即产业新城业务的稳定经营；二是在完成“保交楼”的基础上，积极探索地产发展新模式；三是开展物业服务业务，持续强化城市服务特色；四是立足自身能力、承接转型战略，投资并开展各项转型业务。

　　1、产业新城及相关业务。一是保留优质区域，分类明确重启标准、制定重启策略，保障了全国五十四个产业新城的正常经营，报告期内公司在各产业新城区域共新增签约31家入园企业，新增签约投资额158.15亿元；二是验证大项目市场化招商能力，除服务现有产业新城之外，产业发展业务独立外拓市场并取得出色成果，报告期内为6个市场化合作委托区域（产业新城综合性开发协议委托区域外）共计引入21个产业项目；三是封装产业新城综合解决方案，面向地方政府提供一体化服务，持续打造产业新城综合解决方案的系统性输出平台。

　　2、住宅开发及相关业务。

　　3、物业服务业务。幸福基业物业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）整体规模稳步增长，业务独立性不断增强。2023年整体营业收入19.26亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），同比增长10.9%，其中第三方业务营业收入2.25亿元，同比增长243.9%；幸福物业深耕城市服务，创新增值服务，业务结构更趋合理。2023年城市服务总量营业收入（即城市服务与产业园服务营业收入合计）4.78亿元，同比增长31.5%；增值业务营业收入1.85亿元，同比提升168.6%。

　　4、投资业务。承接全面转型战略，公司2023年大力发展转型业务，围绕战略定位、机制建设、模式升级、能力建设等方面，推动转型业务板块发展。一是投资多个转型业务赛道，包括产业园运营、咨询服务、代建服务、园区低碳化、园区数字化等领域；二是转型业务均实现市场化拓展，商业模式初步验证，核心能力持续建构，品牌价值快速提升；三是补充债务重组偿债资源，截至报告披露日，以“幸福精选”、“幸福优选”平台股权抵偿金融及经营债务合计162.49亿元。

　　（四）全面落地战略转型

　　在推进债务重组、恢复稳定经营的同时，公司全力落地战略转型。自2022年下半年提出“全面转型产业新城服务商”战略方向以来，公司的转型方向逐渐明晰、业务模式持续升级、业务组合不断调整，在组织强化和机制创新的保障下，战略转型稳步落地。

　　1、全面转型产业新城服务商。公司深耕产业新城和产业发展二十余年，将继续以“产业+园区”作为公司的核心竞争力，依托产业招商能力和产业园区场景，强化产业新城主营业务，同时围绕产业链上下游提供各项专业服务，由“产业新城运营商”向“产业新城服务商”全面转型。

　　2、优化升级业务模式。基于产业新城原有模式，公司面向当前环境和客户需求，对业务模式进行优化升级。一是强化产业新城区域的平台属性，通过投资自营、委托代营、轻资产服务输出等方式打造产业新城业务平台；二是以产业招商为核心，提供全流程产业发展服务，以及必要的土地整理、公共设施建设、基础设施建设等其他服务；三是以多样化方式支撑盈利来源，可能包括优质产业园、工业用地及其他产业类资产，以及园区内新能源应用场景和资产、数据资产、特许经营权等优质资源。

　　3、调整重塑业务组合。在升级产业新城业务模式、强化产业新城主营业务的基础上，公司积极探索各项转型业务，逐渐形成四个主要业务板块。一是产业新城板块，主要包括各类产业新城，以及提供产业招商服务的华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（以下简称“幸福招商”）、提供产业招租服务的北京幸福蓝线企业管理服务有限公司（以下简称“幸福蓝线”）、投资建设运营优质产业类资产的幸福产业园；二是住宅开发板块，在完成“保交楼”任务的前提下，探索优质地产开发项目，以及代建服务、交易服务等产业链上下游发展方向；三是物业服务板块，强化城市服务特色，开展城市服务、园区服务、社区服务、增值服务等各项业务；四是投资业务板块，在对深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称“深圳伙伴”）、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司（以下简称“苏州火炬”或“火炬孵化”）等现有投资业务进行投后管理、持续提升价值的同时，积极探索并投资低碳园区运营、产业数字平台等新的业务方向。

　　4、强化创新组织机制。为保障业务发展和转型落地，公司持续强化组织团队、探索机制创新。一是承接战略调整组织架构及各类跨部门委员会设置，大胆任用“可信赖的年轻奋斗者”，根据业务需求匹配专业团队、提升管理效率；二是落地创新机制，激发核心团队的积极性和创造性，实现共创共享；三是公司自管理层至员工上下一心，以结果为导向，严格业绩考核，降费增效。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　（一）宏观经济情况回顾

　　1、宏观经济回升向好。2023年我国国内生产总值达到126.06万亿元，比上年同期增长5.2%，较2022年增速加快2.2个百分点，经济全年保持复苏态势。分产业看，第一产业增加值89,755亿元，同比增长4.1%；第二产业增加值482,589亿元，增长4.7%；第三产业增加值688,238亿元，增长5.8%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.5%；二季度增长6.3%；三季度增长4.9%；四季度增长5.2%。

　　2、地产行业持续调整。土地方面，2023年全国房地产用地供应量8.4万公顷，同比下降23.3%；全国土地出让收入57,996亿元，同比下降13.2%；地产销售方面，全年商品房销售面积11.17亿平方米，金额为11.66万亿元，分别较2022年下降8.5%和6.5%。

　　3、经济结构化分化明显。一是新质生产力加速形成、新动能替代效应明显，高技术产业投资比上年增长10.3%，制造业技术改造投资同比增长3.8%，太阳能电池、新能源汽车、发电机机组等新动能成为重要引擎；二是高质量发展成为重中之重，以产业结构转型和新型城镇化建设驱动发展；三是“专精特新”成为企业发展重要方向，二十大报告指出“支持专精特新企业发展，推动制造业高端化、智能化、绿色化发展”。

　　（二）公司所处行业情况回顾

　　1、产业新城及相关行业

　　（1）产业新城符合高质量发展要求，产业招商是建设现代化产业体系的有力支撑。二十大报告提出促进区域协调发展，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系；推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口市民化；以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设。产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的坚实基础，助力所在区域经济发展和产业升级。

　　（2）REITs成为存量盘活、扩大有效投资的重要抓手。截至2023年底，国内公募REITs市场已上市REITs共有29只，合计收盘总市值823.3亿元。其中，2021年上市11只，总市值331.6亿元；2022年上市13只，总市值330.2亿元；2023年上市5只，总市值161.5亿元。此外，2023年共有4只REITs产品完成了扩募事项，包括中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、红土创新盐田港（000088）REIT、博时蛇口产园REIT。截至2023年底，国内REITs市场已发行待上市的REITs还有4只，包括嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、嘉实中国电建（601669）清洁能源REIT；处于在申报状态的REITs共有16只，其中产业园区类4只，消费基础设施4只，仓储物流3只，收费公路3只，发电项目2只。

　　2、住宅开发及相关行业

　　（1）房地产行业深度调整。2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，同比下降9.6%（按可比口径计算）；其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。根据国家统计局数据，2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，同比下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。2023年，商品房销售面积111,735万平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

　　（2）积极探索房地产发展新模式。随着市场从“增量为主”向“增量存量并重”转变，传统地产开发模式难以持续，积极探索新的发展模式势在必行。根据北京中指信息技术研究院（以下简称“中指研究院”）统计，2023年代建行业，房企代建项目新签约建筑面积约17,312万平方米，同比增长56.3%。

　　3、物业服务行业

　　（1）城市物业服务市场容量潜力可期。根据克而瑞物管统计，2023年物业管理行业总市场规模达到3.8万亿元。城市服务市场较住宅市场，拥有物业费高、收缴率高、市场空间广阔的特点。全国多地先后探索“物业城市”模式，推动城市管理一体化，2023年3月四川省住房和城乡建设厅发布《物业城市服务标准》等。在后勤社会化改革和国家鼓励社会资本参与公共服务投资及运营的政策导向下，以及产业开发运营商向轻资产运营转型，与物企合资合作需求逐步提升的情况下，城市物业服务市场容量潜力可期。

　　（2）社区物业服务模式创新。国家基层治理政策落地加速，社区服务体系发展规划升级，《完整居住社区建设指南》发布并开展试点，各地推进社区治理模式创新。住宅物业服务的价值被重新认识，业主不再满足于传统的住宅物业售后服务管理模式，转而对社区生活、文化享受、精神建设等高附加值服务有更多的需求。政府相关部门充分认可物业服务在社区管理中的重要作用，积极推动物业服务融入社区基层治理。

　　4、园区及企业服务行业

　　（1）园区运营及企业服务需求增长。产业园区已成为实施创新驱动发展战略的重要载体，规划、招商、运营、物业、融资等全方位服务需求不断涌现。根据克而瑞监测数据显示，超过80%的园区运营开发商已经拓展了园区轻资产业务，民营企业达到85%，招商运营成为业主方最为看重的环节。

　　（2）园区高质量发展势在必行。党的二十大要求“加快发展方式绿色转型，积极稳妥推进碳达峰碳中和”，产业园区成为实践国家“双碳”战略的重要战场。中华人民共和国工业和信息化部、中华人民共和国国家发展和改革委员会等各部委聚焦绿色低碳发展，开展国家低碳工业园区、循环化改造示范园区、绿色产业示范基地建设等多项“低碳”园区建设工作。此外，全国多省颁布了智慧产业园区建设标准，以大数据、云计算、物联网等新一代信息技术应用为核心，全方位赋能智慧低碳园区建设。围绕数字经济和绿色经济做成示范园区，通过数字化、绿色低碳赋能产业园区高质量发展势在必行。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　在“全面转型产业新城服务商”的战略牵引下，公司持续重构业务、优化组合，现已形成产业新城及相关业务、住宅开发及相关业务、物业服务业务、投资业务四个主要业务板块。报告期内，公司业务情况进展如下：

　　（一）产业新城及相关业务业务模式等

　　产业新城及相关业务是公司的核心主营业务板块。一是强化产业新城平台属性，包括甄别分类现有产业新城区域，以及以轻资产服务方式外拓的新增区域；二是提升以产业招商为核心的产业发展能力；三是聚焦优质产业类资产，开展投资、运营、服务等业务。

　　1、产业新城业务

　　（1）产业新城传统业务模式优化升级

　　公司采取综合性片区开发模式，以实现区域高质量可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业发展为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。提供以一定区域范围内产业发展服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，包括招商引资服务、产业孵化服务、产业加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共服务。

　　1）模式特点

　　第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（以下简称“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为“三高”提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位的高品质新城区。因此综合性片区开发是一个以满足人才的生产生活和发展需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。

　　第二个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的加入提升了区域的投资效率和开发效果，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，就需要引入“三高”，发展实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，提高政府的支付能力，才能得到回报。此外，根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域内产生的地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金用以支付协议约定的服务费用，政府应当足额支付且不受协议期限限制。

　　第三个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质服务。

　　2）运作机制

　　在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制下，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。同时，依托产业新城核心平台，积极拓展市场化新业务。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

　　公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促进了区域经济可持续发展。华夏幸福与地方政府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的效果。

　　3）盈利模式

　　公司将根据相关政策的调整，持续优化和完善产业新城业务盈利模式。目前公司产业新城业务盈利模式包括以下六个方面内容：

　　①就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的10%计算。

　　②就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算。

　　③就公司提供的基础设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。

　　④就公司提供的公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算。

　　⑤就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算（不含销售配套类住宅项目）。

　　⑥就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。

　　4）收费来源

　　本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。

　　（2）探索以轻资产服务输出方式开展产业新城业务

　　以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式变化，以优质精准的服务助力区域实现高质量发展。

　　1）模式特点

　　华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司（以下简称“幸福产城”）其业务依托华夏幸福二十年产业新城开发经验，为华夏幸福轻资产政府服务平台，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。华夏幸福产业新城开发经验凝聚成为五大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、综合融资、园区推广与土地营销。此五大能力构建成为区域综合发展的核心能力，助力幸福产城成为中国领先的产业新城服务平台。

　　2）盈利模式

　　幸福产城业务以区县政府/开发区为主要客户，提供“方案+实施”的全方位、全流程园区综合发展服务。其中包括六大服务：园区开发综合解决方案、招商引资与集群打造、园区综合运营、代建代营、城市营销及融资服务。此六大类服务分解成为120项专项服务，构建成为幸福产城整体服务体系。主要盈利模式为：

　　①园区开发综合解决方案：为客户提供区域发展一揽子战略规划、空间规划、产业规划、开发策略、项目策划等相关服务，为区域发展打造顶层设计，按项目体量及工作周期收取咨询服务费。

　　②招商引资与集群打造：为客户提供招商引资服务，以此为基础，优化招商方向、打造产业集群，按项目落地投资额的一定比例取服务费，并依据项目落地投资节点分阶段收费。

　　③园区综合运营：为客户提供园区综合运营服务，包括工业园区综合运营、产业载体运营等服务，按服务面积收取服务费。

　　④代建代营：为客户提供公建、基建、产业园等项目代建服务，并提供标准化咨询方案，按项目投资额收取一定比例服务费。

　　⑤城市营销：为客户提供品牌、营销、宣传等服务，实现区域价值，按项目周期及人员投入收服务费。

　　⑥融资服务：为客户提供资产诊断、融资方案咨询，按项目融资总额收取一定比例服务费。

　　3）服务费支付来源

　　区县政府/开发区客户，服务费支付来源于政府一般公共预算收入。企业客户服务费支付来源主要为企业收入。

　　（3）探索以产业新城为平台的新业务应用场景

　　目前产业新城形成了“城市有形象、产业有规模、人口有聚集”的发展格局，承载了发展空间、土地资源、载体配套、人口规模、产业项目等众多优质资源，为能源业务、数据业务以及其他新业务的发展奠定了基础。

　　1）探索导入新能源相关业务。城市新能源产业的发展，可促进城市产业升级和经济发展，并符合清洁能源发展的趋势。产业新城具备丰富的载体资源、完善的基础设施、庞大的市场需求等多方面条件，使其成为布局新能源产业的理想选择。在产业新城内，大量厂房屋顶、建筑设施屋顶及未利用土地等载体资源为新能源项目提供了充足的场地；同时，产业新城完善的道路、供水、供电等基础设施，为新能源产业的建设和运营提供了必要的支持；其次，产业新城作为一个产业集聚的区域，具有较强的清洁能源需求和市场潜力，这也为新能源产业提供了良好的市场机会。产业新城平台通过整合域内载体资源，与新能源公司进行市场化合作，开展新能源业务的投资开发与建设运营，赚取项目运营收益。

　　2）探索引入数据要素相关业务。产业新城规模体量大且要素高度集成，具有稳定的数据采集源，在地理空间、生态环境、资源能源、公共安全、生活服务、工业农业、交通物流等领域积累了海量的数据资源，蕴含了大量的社会经济价值；同时，产业新城具备丰富的数据应用场景，可以针对不同的行业和领域，提供相应的数据解决方案，实现数据的商业化和价值化。公司探索引入市场化数据公司，合理合规利用产业新城积累的数据，为企业和投资者提供更加全面、准确、可靠的数据支持，获取数据运营收益，并助力产业新城数字化转型和高质量发展。

　　3）探索引入其他相关业务。经过多年发展，各产业新城均聚集了大量人口，形成了庞大的市场需求，这为使用者付费相关业务提供了发展基础和空间；同时，公司具备丰富的城市运营和项目经营经验，并拥有专业的管理人员、技术人才和规范的管理机制，能够确保使用者付费业务的高效运营。通过政府委托，公司获取使用者付费业务，后续对使用者付费项目进行投资、建设、运营，并通过市场化运营以使用者付费方式获取收益。

　　未来产业新城将持续聚焦平台化打造与资源整合，丰富业务场景，推动更多新业务在产业新城平台落地实施，助力公司战略全面转型。

　　2、产业发展业务

　　幸福招商凭借“专业强、真招商”的丰富实践经验，面向政府与企业，提供价值高、服务优的产业发展、投资选址综合解决方案，涵盖专业招商引资、产业考察、产业招商培训、行业研判、招商推介会、园区产业形象提升等服务。

　　（1）模式特点

　　幸福招商以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新质生产力，在区域发展上“建链、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群，为区域发展注入活力。

　　（2）业务版图及盈利模式

　　1）高品质产业招商服务：围绕大项目招商、行业精准招商、区域产业转移招商三大领域，为政府和企业提供涵盖项目谋划、摸排、洽谈、签约、落地的全流程招商引资服务。服务收益按单体项目实际落地固定资产投资总额的一定比例进行收取。鉴于产业项目落地具有一定的不确定性，单项目招商佣金按照多退少补的调整机制调整结算。

　　2）高标准产业赋能服务：围绕招商赛道研判、项目信息推介、项目考察团组、政企互访撮合、项目甄别论证、招商物料设计、产业招商培训等，提供高标准的产业发展综合产品及服务，并根据各项服务提供数量确定最终价格。

　　（3）收费来源

　　本着诚实守信、合作共赢、共同发展原则，委托方政府将服务费支出纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障各项服务费用的顺利支付。

　　（4）核心竞争力分析

　　1）专业强：作为引领国内外产业升级的航标，幸福招商自研7级招商赛道，聚焦招商标准产品单元（以下简称“SPU”）及行业字典，为政府和企业提供“研、谋、找、谈、签、落”全流程精准招商引资服务。

　　2）真招商：为政府、企业提供靶向性、定制化综合解决方案，一站式解决产业招商需求。

　　3）团队优：幸福招商精英荟萃，招商团队成员60%来自行业领军企业，40%来自国内产业活跃地区招商相关岗位。通过建设阿米巴组织、差异化考核与激励等创新管理机制，凝聚核心力量，提升作战能力。

　　4）经验丰：聚焦15个核心都市圈，与超过100家政府和产业园区保持深度合作，累计输出超过1,000份行业研究和定位报告，推动超20,000次的政企互访，构筑400多个产业集群，签约超5,000家企业，招商引资超万亿元。与世界500强、上市公司、国家高新技术企业、知名品牌、专精特新企业、外资企业的合作硕果累累。

　　5）智慧化：秉承“科技创新+产业发展”深度融合原则，依托海量产业大数据、人工智能、模型算法等世界领先科技打造智能招商平台，全方位展现区域优质营商环境，精准预测企业选址需求，帮助企业落位适合地区，实现精准招商。

　　6）平台大：汇聚上万名高能合伙人，超104家顶级圈层资源，打造数十万优质项目、万亿级产业平台。

　　3、产业园运营业务

　　产业园运营业务主要以幸福蓝线为依托开展业务。幸福蓝线致力于打造中国领先的产业资产服务商，以企业选址落地和园区运营管理能力为基础，以产业资产交易信息平台为依托，为资产持有方提供研究策划、招商落地、运营维护等载体招商运营服务，为企业提供选址、租售、运营、投融资、财税、人力等服务。

　　盈利模式：现阶段幸福蓝线通过为资产持有方提供上述业务，按照项目情况收取招商佣金、项目策划服务费、企业服务费等相关服务费用。

　　（二）住宅开发及相关业务业务模式等

　　1、住宅开发业务

　　公司以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，深度发展住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌，深耕布局区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”的六维宜居住区。同时在房地产行业发展的新模式和新常态下，公司不断寻求结构性发展机会，在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，升级以产品至上、精工匠心的产品理念，坚持客户为本、极致用心的服务理念，满足人们对高端生活的追求，致力于为高端客户提供“理想生活居所、资产配置优选、社会身份象征”为标签的高端改善住房和服务，打造具备“美好生活体系”的宜居住区。

　　2、开发衍生业务

　　公司基于20余年都市圈房地产开发经验，持续探索代建服务、营销服务等地产开发产业链的衍生业务。

　　（1）代建服务业务：北京幸福安基建设管理有限公司（以下简称“幸福安基”）主营都市圈不动产代建服务，聚焦都市圈区域，为政府、企业等客户提供片区综合开发、房地产及产业载体开发搭建、住宅保交付等不动产开发经营全流程服务。

　　盈利模式：现阶段幸福安基通过向委托方提供上述服务，根据项目情况向委托方收取派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励等项目代建服务费。

　　（2）营销服务业务：北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安家”）主营都市圈不动产销售服务，依托线下销售体系和线上直播平台，为客户提供一手房代理、二手房经纪、线上销售等不动产销售服务。

　　盈利模式：现阶段幸福安家通过向委托方提供上述服务，根据项目房源类型收取营销策划费、人工劳务费等销售代理服务费。

　　（三）物业服务业务

　　公司承担物业服务业务的实体为幸福物业。幸福物业致力于成为“中国领先的城市服务商”，以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。幸福物业长期服务于中国的城市化进程，通过二十余年城市服务经验打造了专业高效、高复制性的城市管理与服务体系，服务内容包括城市服务、社区服务和园区服务等。

　　1、模式特点

　　幸福物业高举城市服务大旗，坚持深耕城市服务赛道，面向政府、企业、业主等客户营造多维场景服务。以市场化机制为基础，用专业服务和技术连接城市，打造美好城市生活圈，以城市为载体，用优质服务推动民生建设、维护社会和谐、促进城市可持续发展，为中国现代服务业的发展做出贡献。

　　2、盈利模式

　　幸福物业收费模式采取包干制或酬金制等形式约定物业管理服务费。包干制是指由业主向物业管理公司支付固定物业管理费，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担的计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

　　幸福物业根据政府、企业和业主等客户需求，在选择依据包干制或管理酬金制收取物业服务费时，考虑包括在管物业的种类及阶段、当地法规及市场条件以及个别物业的性质及要求（视具体情况而定），同时结合管理物业的估计成本、过往物业服务费率、预计盈利能力、竞争对手收取的费率以及物业的过往物业服务费等方面对潜在客户进行评估，决策是按包干制还是管理酬金制方式收取物业服务费。

　　3、核心竞争力

　　幸福物业以城市综合治理需求为出发点，用一体化、专业化、智慧化的服务支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，营造城市幸福生活多维场景。通过不断整合内外部资源，构建体系化、专业化、平台化、资源化的系统性能力，打造幸福物业的核心竞争力。

　　（1）城市服务赛道的领先品牌，强大的全国业务布局能力

　　幸福物业是国内率先开展城市服务的物业百强企业，长期服务于中国城市化进程。幸福物业具有丰富的行业荣誉影响力，是中国物业管理协会常务理事单位、中国物业服务百强企业成长性TOP10、中国物业服务企业“潜力独角兽称号”、中国物业（产业园区）企业联盟轮值主席单位、中国物业城市服务领先企业。

　　（2）专注科技企业服务，客户群体庞大

　　幸福物业已服务包括中国智谷高端制造产业园、苏家屯智能装备制造产业园、无锡传感设备产业园、双柳航天产业港等一大批高新科技企业园区，累计服务七十多个区域，累计服务入园企业千余家，为企业提供全场景、全生命周期服务，助力高新科技企业的升级发展。

　　（3）完善的产品体系，可提供多维场景服务

　　幸福物业以独特的业务组合模式及二十余年城市服务经验，打造了高效、高复制力的管理与服务体系。公司持续探索更贴合政府、企业、居民需求的服务产品，并不断整合自身资源，实现在城市内资源共享的一体化服务体系。幸福物业在住宅、产业园、城市服务等多业态都有标准健全的管理体系，并依据管理经验形成可直接输出的品牌产品，拥有具有市场化竞争力的产品体系。

　　（4）组织高效的管理团队

　　幸福物业拥有经验丰富的管理层团队、专业能力强劲的项目管理团队和市场拓展团队。2012年幸福物业启动“将才生”培养计划，通过系统化培养体系输出物业服务业务中高级管理者，已培养将才生800余人，打造了一支匹配公司高速发展的人才梯队。

　　（5）卓越的市场拓展能力，公司规模持续稳健增长

　　幸福物业不断丰富拓展模式，已形成五大发展策略。公司通过“招商开道”、“运营+物业”、“城市合伙人”、“标杆项目引领”、“多模式合作”等策略，拓展区域现已覆盖15省、59市。未来将重点深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及河南省、山东省、四川省等重点区域，并持续提升区域内城市服务市场份额。

　　（6）服务智慧化、平台化、数据化，城市一体化服务水平不断提升

　　幸福物业建设集城市生产、城市运营、城市决策为一体的国内顶级智慧平台，以“1张可视化数据网络地图、1个云平台、1个指挥中心、N个智慧运用场景”覆盖城市全业态运维管理，建立可持续的“三维一体”城市服务生态体系。保障城市运维服务的同时，为城市服务提供可视化、数据化的监控信息，充分利用城市资源及空间，整合城市资源，降低城市管理成本。

　　（7）构建智慧化信息平台，科技赋能助力经营管理水平提升

　　幸福物业紧随市场数字化发展趋势，自主开发综合智能管理系统（幸福e管家系统），面向业主及业务伙伴的服务平台及与物业管理服务及智能办公有关的内部系统相结合。为客户提供一站式智能化解决方案，客户足不出户即能实现报事报修、缴费、管家服务等需求响应，并通过数字化技术无缝连接智慧园区生活，大幅提升了客户满意度及物业管理的工作管理效率和水平。

　　（四）投资业务

　　1、深圳伙伴

　　深圳伙伴依托庞大的线下实体运营体系，基于互联网、移动互联网和大数据技术，为企业客户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。

　　（1）经营模式

　　深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，通过自身有效的合伙人利益分配方式和租赁型业务管控方法论，实现在珠三角、长三角等全国重点城市的扩张；基于核心业务平台，围绕载体端和企业端客户提供多种增值业务，实现业务可持续发展，打造产业地产全生态链服务体系。

　　1）产业经纪服务：发挥专业选址服务的核心能力，以“线下门店+独立经纪人”的方式，依托产业空间数字平台，开展厂房、仓库、土地、写字楼等多种业态的租售经纪业务，为企业提供覆盖项目（盘源）信息推荐、带看、洽谈、签约全流程经纪服务。

　　2）企业服务：依托平台沉淀的企业大数据资源，深度挖掘应用，以企业选址服务为切入口，延伸“选址后”服务，为企业提供金融服务、财税记账、资质申报、装修服务等13大类服务，满足企业全生命周期发展需求。

　　3）园区运营服务：依托平台沉淀的载体大数据资源，以包租、委托运营等方式，获取优质物业的长期租赁经营权，通过专业化产业定位、产业资源整合、载体改造、业态优化、产业导入等运营方式，实现整体溢价增值。

　　同时依托载体资源拓展新业务，构建新能源发电为主体的新型电力系统，布局光伏发电、储能、充电站等新能源项目投资运营，致力于产业园区附加价值的提升。

　　（2）核心竞争力

　　1）开创独立经纪人模式。创造性提出经纪人的八大支持政策，包括高额分佣与晋升通道、共享盘源数据库、客户资源免费开放、业务推荐接收机制等，规范了市场佣金标准、推动诚信体系建设，实现经纪业务流程的标准化、合作化。

　　2）打造产业空间数字平台。自主研发中工招商网、选址易APP、伙伴人APP、伙伴管理信息系统（PMIS)等平台产品，逐步建立起中国最大、最真实的“产业空间字典”，实现盘源信息数字化、业务流程线上化。

　　3）建立专业的服务体系。实现产业经纪业务全流程模块化，针对每个流程模块形成标准服务动作，输出标准成果文件；并建立完善的培训体系和标准化的门店及经纪人管理体系，实现了服务的标准化和专业化。

　　2、苏州火炬

　　苏州火炬为公司合营公司，致力于成为中国领先的科技园区智慧运营商，主营业务为文化创意和科技创新产业（300832）园区的定位、设计、改造、招商、运营管理，致力于打造完善生态产业链条，构建现代产业集群场所，塑造火炬孵化独有的新业态、新模式。为政府提供“闲置资产盘活打造产业集群化发展、科技创新活动、科技人才招引（含海外人才及高新科技企业）、科创飞地业务模式运营和产业化项目招商”；为企业提供“企业选址服务、创业辅导、政策申报咨询、投融资对接、科技人才匹配和技术成果对接”等全方位、全周期的产业服务。

　　（1）经营模式

　　苏州火炬基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文创、科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，苏州火炬主要采用“承租运营”和“受托运营”两种经营模式。

　　承租运营：苏州火炬承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止报告期末，持续承租运营的项目有27个，可供出租运营的物业面积约82.8万平方米。

　　受托运营：苏州火炬依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。截止报告期末，苏州火炬受托运营的项目1个。

　　（2）核心竞争力

　　1）全流程、定制化园区运营规划。从初期的园区可行性分析、项目前期策划，到招商推广、租售代理，提供全流程顾问式服务，最终实现成功招商、稳健运营。

　　2）标准化、管家式创业服务。从基础的水电物业服务，到科技金融、政策申报、资源对接、人事商务等方面，火炬孵化构建了全方位的创业服务体系，为科创企业提供精准的管家式创业服务。

　　3）数字化、智慧化园区管理。苏州火炬依托多年智慧化园区管理探索，通过智慧化园区管理系统、园区互动、推客在线小程序，让管理者直观了解园区运营的数据指标，让创业者快速解决需求，高效办公。

　　4）区域性、链接式产业服务。秉持既要连接产业链，又要连接产业源头的初心，紧跟政府引领，推动市场主体和产业技术创新的充分结合，实现科创资源高效流通，帮助企业选址落户，帮助产业客户揽商引才、多元招商。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　（一）聚焦产业，打造产业发展核心能力

　　公司凭借“专业强、真招商”的丰富实践经验，面向政府与企业，提供价值高、服务优的产业发展、投资选址综合解决方案。以“产业优先”为核心策略，聚焦国家战略新兴产业，发展新质生产力，在区域发展上“建链、强链、补链、延链”，持续为区域打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群、为区域发展注入活力。

　　（二）立足园区，充分挖掘园区应用场景

　　公司深耕产业园区建设、运营和服务二十余年，累计打造产业新城数十座，现已形成“城市有形象、产业有规模、人口有聚集”的发展格局，承载发展空间、土地资源、载体配套、人口规模、产业项目等众多优质资源。公司将持续为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，充分挖掘产业园区丰富的应用场景。

　　（三）专业服务，完善优化运营服务体系

　　公司不断提炼和打造面向园区、企业等各类客户的运营体系和服务体系，全面转型产业新城服务商。以产业新城为平台，提供区域发展综合解决方案，强化规划、融资、代建、运营等环节以及全流程物业服务，同时，面向园区企业提供各项专业服务。

　　（四）激活团队，机制创新强化人才队伍

　　为承接整体战略落地和促进业务发展，公司调整优化组织架构和干部构成，以预算管理和投资管理为抓手，严格业绩考核、创新分配机制，大胆任用“可信赖的年轻奋斗者”，在降费增效的同时，充分发挥人才优势、调动团队积极性，真正实现共创共享。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　（一）报告期内公司经营情况概要

　　报告期内，公司实现营业收入359.07亿元，较上年同期上涨12.41%；实现归属于上市公司股东的净利润-60.28亿元。报告期内，公司实现销售额109.33亿元，较上年同期下降21.76%。

　　（二）公司业务板块具体进展回顾

　　1、产业新城及相关业务

　　（1）产业新城业务

　　1）产业新城

　　a）国内区域

　　报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略。持续精耕长三角都市圈、京津冀都市圈、粤港澳都市圈三个高能核心都市圈，深耕郑州都市圈、武汉都市圈两个高潜核心都市圈以及其他潜力核心都市圈。

　　公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运营能力，兑价优质资源。通过对现有区域甄别筛选，分类实施管理，实现精细化操盘。对投资价值较高的区域，做强平台，提升投资效率，加速价值兑现。同时，结合政策导向和客户诉求，谋划模式优化，推动区域可持续发展；对于投资价值较低的区域，逐步退出，收回投资。

　　公司坚持以产业服务为核心，持续推动区域经济转型和高质量发展。各园区按照经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，多措并举，满足企业和地方发展需求，实现园区企业的落地。

　　报告期内，公司在各区域共新增签约包括深圳中尚恒业科技有限公司、北京远大创新科技有限公司、煜霖新能源科技(安徽)有限公司、宝将投资控股（广东）有限公司等31家入园企业，新增签约投资额158.15亿元。

　　b）国际区域

　　①卡拉旺（Karawang）：卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚（以下简称“印尼”）首都雅加达以东47公里处，致力于成为印尼标杆产业园区，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合”的系统化发展理念，定位印尼重要的制造业枢纽和创新中心，全力打造“4+1”产业集群，即绿色环保建材、食品加工、消费电子、现代物流，外加中小企业创新园区。卡拉旺产业新城的招商工作持续有序开展，并不断取得重大突破。截至2023年12月31日，已与21家企业签署了正式入园投资协议，包括11家企业已投产运营，3家企业建设完工，3家企业正在建设中。其中，总投资11亿美元的HLI新能源动力电池项目已投产。

　　②唐格朗（Tangerang）：唐格朗产业园位于印尼首府雅加达西边约31公里，聚焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群。截至2023年12月31日，唐格朗产业园累计签约6个客户，面积共计35公顷，已运营2家；其中，与新加坡星迈黎亚集团签订入园协议，将共同打造占地面积为9.6公顷的专业市场产业新平台，目前商街一期已完成建设并运营，综合大楼主体已封顶，内部装修招商中；向星迈黎亚集团交付9.9公顷的专业市场及商贸物流综合配套地块，作为2期发展用地，当前周边道路已通车，相关证件办理中；签约pundigroup医院项目，落户城市核心区，目前已完成土地平整，施工手续正在办理中。唐格朗产业园的各项举措将进一步提升新城在公共配套、商业体系以及生态环境等方面的建设，全面助力产业新城发展。

　　2）幸福产城业务

　　报告期内，幸福产城新增签订正式合作协议44份。其中，区域平台类协议签约12份；载体运营协议签约14份，签约面积约262万平方米；规划咨询协议签约16份；平台化项目协议签约2份。

　　报告期内，幸福产城业务实现产业项目招商突破，完成2个招商项目签约，招商项目总投资11.5亿元。其中，深圳唯壹新能源科技集团有限公司（以下简称“唯壹新能源”）总投资6.5亿元高端光学显示面板项目成功落户黄冈高新区，并已实现招商引资服务费首笔回款，当前该项目装修施工中。

　　幸福产城业务2023年度具体进展情况如下：

　　a）区域平台类项目12个：

　　①株洲高新区招商综合服务。与株洲高新区管委会下属平台公司于2023年2月签署招商服务采购协议，为其提供包括产业规划、产业培训、产业体系搭建、政策设计、招商引资等全方位产业发展服务。

　　②南京浦口高新技术产业开发区招商综合服务。与南京浦口科创投资集团有限公司于2023年2月签署招商引资合作协议，为其提供包括产业规划、集群谋划、产业体系搭建、政策设计、招商引资等全方位的产业发展服务体系。

　　③安阳县永和镇产业发展综合服务。与河南省安阳县（示范区）永和镇政府于2023年3月达成了合作意向，为河南省安阳县人民政府提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动等全方位产业发展服务。双方约定，以安阳县永和镇作为先行合作区并签署了合作协议。

　　④新乡市红旗区产业发展综合服务。与新乡市新东开发建设投资有限公司于2023年5月签署合作协议，为新乡市红旗区提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动等全方位产业发展服务。

　　⑤中牟高新区产业发展综合服务。与中牟县高新区于2023年6月签订合作协议，将围绕中牟高新区主导产业，为其提供招商引资服务。

　　⑥廉江市招商综合服务。与廉江人民政府于2023年6月签署委托招商合作协议，将围绕廉江市新能源、新材料、新一代电子信息技术、食品加工等主导产业，为其提供精准招商、产业赋能等服务。

　　⑦阳泉高新区轻资产招商服务。与阳泉开创投资控股集团有限公司于2023年7月签署合作协议，将围绕数字经济、新能源新材料、先进装备制造、节能环保、现代服务等主导产业，为其提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动等服务。

　　⑧呼和浩特市玉泉区轻资产招商服务。与呼和浩特市玉泉区区域经济合作局于2023年7月签署合作协议，将围绕食品加工、先进装备制造、生物医药、新能源等主导产业，为其提供精准招商、产业赋能等服务。

　　⑨巩义市涉村镇轻资产招商服务。与巩义市涉村镇人民政府于2023年8月签署合作协议，将围绕新材料、高端装备制造、绿色食品等主导产业，为其提供精准招商、产业赋能等服务。

　　⑩黄冈高新区招商综合服务。与黄冈高新技术产业开发区管委会于2023年8月签署合作协议，将围绕黄冈高新区主导产业，为其提供招商引资服务。报告期内，公司为黄冈高新区引入唯壹新能源总投资6.5亿元高端光学显示面板项目、海思威视技术（深圳）有限公司总投资5亿元半导体储存芯片封装项目2个项目，其中唯壹新能源项目正在推进装修施工。

　　安阳中原高新技术产业开发区轻资产招商服务。与安阳中原高新技术产业开发区管理委员会于2023年9月签署合作协议，将围绕纺织服装、先进装备制造、电子信息等主导产业，为其提供项目引进合作、产业集群导入、招商业务培训、招商经贸活动等服务。

　　郑州经开区产业发展综合服务。与郑州经济技术开发区经济发展局于2023年10月签署合作协议，为经开区提供企业招引落地、园区运营服务、招商推介活动筹办、招商政策研究和业务培训、产业规划研究、金融咨询服务等全方位产业发展服务。

　　b）载体运营类项目14个：

　　报告期内新增签署载体运营类协议14个，签约面积约262万平方米。合作范围涉及广州、珠海、成都、郑州、扬州、江门、廊坊、新乡等12个城市。

　　c）规划咨询类项目16个：

　　报告期内新增签署规划咨询类协议16个，签约合同金额913万元。

　　d）平台化项目2个：

　　幸福产城业务已实现平台化业务模式突破，促成幸福基业物业同郑州谷翼产业园与阳泉开创蔚来项目2个协议签订，完成平台化签约额5,392万元。

　　（2）产业发展业务

　　幸福招商自研7级招商赛道，聚焦196个SPU精准招商。在服务产业新城招商工作的同时，同步自主拓展市场化区域，对外提供精准招商服务。在报告期内为6个市场化合作委托区域（产业新城综合性开发协议委托区域外）共计引入21个产业项目，固定资产投资额为139.72亿元。

　　（3）产业园运营业务

　　幸福蓝线聚焦产业园资产的招商、运营、服务。报告期内，除服务公司自持产业园资产之外，市场化拓展项目19个，拓展面积79万平方米，市场化拓展项目已实现招商、回款突破。凭借智慧化资产管理、系统化招商运营、专业化物业服务，幸福蓝线荣获克而瑞发布的“2023全国产业园区轻资产服务力TOP5”，产业资产服务能力获得市场认可。

　　2、住宅开发及相关业务

　　（1）住宅开发业务

　　公司住宅存量业务排除万难，确保有序经营，多措并举筹集资金，保障项目开复工与交付。一是通过加快促进销售回款筹集资金、申请国家保交楼项目专项借款资金、申请保交楼专项借款配套融资、处置存量资产回笼资金、出售资产借助政府平台融资回款、跨区域调配资源全力保障交付。二是强力沟通施工总包、分包、材料等资源单位，积极寻求项目属地政府有效支持保交付。

　　2023年12月30日披露公司与华润置地签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议之补充协议》，就南方总部资产包整体转让交易中的南京大校场项目限高事项、武汉长江中心项目相关安排等作出补充约定。截至2023年12月31日，公司共计收到华润置地支付的转让价款44.11亿元。后续公司将继续按照双方签署的协议约定，推进该项交易的相关安排。

　　除已出售的项目外，商业地产及相关业务主要在运营项目为哈尔滨松北项目及桂林乐满地项目。哈尔滨项目受外部环境等因素影响销售不及预期，3号地住宅部分于2023年1月份完成交楼，4号地整体施工至4层。

　　（2）开发衍生业务

　　1）幸福安基：全力打造“AMC+保交楼”、“产业代建”两大核心产品，业务范围覆盖环北京、环南京、环武汉等核心都市圈。报告期内新增市场化签约项目8个，新增签约规模171.7万平方米，合同总额近5,142万元。2023年上半年，幸福安基位列中指研究院发布的“2023年上半年中国房地产代建企业排行榜”第九位。此外，凭借快速增长的业务规模和不动产开发经营全价值链代建服务能力，连获行业机构媒体颁发的“2023代建新锐品牌”、“产业代建领军企业”两项殊荣。以“AMC+保交楼”和“产业代建”为特色的服务模式获得市场认可。

　　2）幸福安家：聚焦都市圈不动产销售服务业务，报告期内幸福安家实现不动产销售总签约销售额12.08亿元。一手房代理业务市场化拓展加速，报告期内新增市场化签约41个，注册独立经纪人453位，实现环北京及环南京两个都市圈布局。同时持续探索以直播电商平台为核心的创新业务模式，都市圈房屋优选获得MCN机构认证（MCN机构是服务于新的网红经济运作模式的各类机构总称，为网红和自媒体提供内容策划制作、宣传推广、粉丝管理、签约代理等各类服务），完成“房产MCN机构”、“抖音房产CPS服务商”签约入驻，达成合作项目8家，整合24名达人，行业排名前3%；聚焦主账号运营，建立直播电商账号矩阵，幸福安家第二增长曲线初见雏形。

　　3、物业服务业务

　　幸福物业高举城市服务大旗，坚定“中国领先的城市服务商”战略定位不动摇。幸福物业城市服务业务累计覆盖五十九个城市，社区物业接管户数达到45.37万户，累计服务园区企业1,500余家。报告期内幸福物业战略持续推进，核心业务呈现高质量健康发展态势。

　　1）经营实现高质量增长，独立性显著提升。报告期内，幸福物业营业收入实现19.26亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），同比增长10.9%，净利润2.58亿元，同比增长20.2%，经营实现高质量增长。第三方业务营业收入实现2.25亿元，同比增长243.9%，第三方营业收入占比实现11.7%，同比提升7.9个百分点，幸福物业业务独立性不断显现。

　　2）持续深耕城市服务赛道。报告期内，城市服务在管面积达到11,308万平方米，合约面积51,783万平方米。城市服务总量营业收入（即城市服务与产业园服务营收合计）实现4.78亿元，同比增长31.5%，城市服务总量营业收入占比24.8%，同比提升3.9个百分点。其中，市场拓展项目城市服务、园区服务业态的签约额占比达到74%，高度契合城市服务领先品牌的战略定位。

　　3）市场拓展持续发力，“招商+物业”拓展模式成效初显。报告期内，幸福物业市场化拓展持续发力，幸福物业全力实施无收并购的纯市场化拓展机制，外拓签约七十九个项目，签约额达到10.03亿元，其中，城市服务签约占比74%。

　　①积极与幸福产城等招商资源合作，持续丰富“招商+物业”模式内核，成功拓展河南谷翼产业园项目。

　　②创新合伙人模式，通过城市合伙人的资源整合，实现拓展签约额6.3亿元，占2023年总签约额的63%。

　　③进驻新业态和新区域，首次拓展银行类业态，签约中国工商银行廊坊分行项目，拓展双碳产业园项目，幸福物业的市场知名度与行业影响力逐步打开。

　　4）增值业务成绩显著，创新模式实现突破。报告期内，幸福物业增值业务营业收入1.85亿元，同比提升168.6%；增值业务营业收入占比9.6%，同比提升5.7%。同时，增值业务各产品服务，从场地租赁、广告传媒、资产经营、美居装修、工程改造到线上商城、企业团购等多维度服务，创新模式落地效果显著。

　　①启用线上销售渠道“幸福商城”，累计触达用户10万，累计浏览量突破16万次，复购率20%，实现零售业务新模式，线上商城+线下前置仓双链路，为客户提供优选产品及服务体验。

　　②打造幸福美居家装品牌，满足客户集装修体验、选材、服务一站式的置家需求，美居自营店落地8家，累计为660余位业主提供家装全流程服务。

　　③深度挖掘、经营存量空间资源，实现“以空间换服务、以服务促效益”。围绕夜经济经营模式，积极专项招商，打造新的城市亮点及商业氛围。

　　④培育工程专业公司运营能力，做专存量到家服务、对外承接工程专项业务。探索工程专业化运营新模式，构建专业技术团队+“幸福e管家”科技平台核心能力，致力于电梯、安防、消防、电力、给排水五大重要工程系统，覆盖1,200余个重点设备机房。

　　5）数据信息化建设再上新高度。聚焦“系统推广使用、数据管理分析、信息孤岛解决、系统完善和引入”四个方面，实现成本、效率和服务质量的同步优化，打造科技赋能的智慧物业，托举盈利能力，赋能可持续发展。聚焦公司战略愿景及城市资源整合统筹规划构建了“1+3+N”的智慧化建设架构：以“1个智慧城市智能运营中心”为核心，以“管理、业务、数据3个平台”为建设着力点，逐步推进“N个应用场景”规范化、统一化，实现城市资源集中管控、业务高效协同、数据开放共享。

　　4、投资业务

　　（1）深圳伙伴

　　深圳伙伴持续深耕产业地产领域20年，全国规模领先。报告期内，深圳伙伴为华为、比亚迪（002594）、京东、菜鸟等多个龙头客户提供产业经纪服务，并且与华润雪花科创城签署战略合作协议，在产业招商方面达成深度合作。

　　1）业务规模快速增长：深圳伙伴2023年营业收入10.38亿元，产业经纪服务成交面积超5,000万平方米，累计开设门店272个，同比增长6.25%，拥有经纪人5,400名。年度客户总量近100万，成交龙头企业超1,600家；园区运营管理面积超500万平方米，成熟运营团队超300人。

　　2）数字化能力持续提升：2023年完成中工招商网信息管理系统8.3.0升级，新增市县招商平台、第三方企业服务、智慧园区等，实现多城市管理线上化。市场覆盖城市75个，行业注册会员65万。

　　3）平台化模式持续升级：依托平台沉淀的企业流量，2023年重点发力装修及融资等企业服务，服务企业客户近百家。依托平台沉淀的载体流量，筛选优质载体提供园区运营服务，通过精益化运营实现溢价增值，同时依托载体资源拓展新业务，已投资布局新能源项目15个，实现联网发电8个。

　　（2）苏州火炬

　　苏州火炬在苏州、上海、南京、杭州等地布局科技产业园区，深耕长三角一体化区域，辐射大湾区和华中地区。打造了21个国家级科技创业服务中心、11个国家级服务平台。作为行业领军企业，荣获亚洲企业孵化协会（AABI）2021年度亚洲最佳孵化器奖。报告期内，苏州火炬稳健发展：

　　1）业务整体稳健发展：在运营项目28个，总面积近90万平方米。2023年营业收入3.35亿元，经营性回款3.96亿元。

　　2）招商运营保持卓越：报告期内，实现招商面积20万平方米，同比提升10%，在运营项目整体出租率76%。其中20个成熟园区在招商提价1.2%的前提下，仍实现了84%出租率；续租方面，在续租价格提升1.0%的前提下，续租率依然维持72%。

　　3）持续赋能科技企业：报告期内，认定科技指标76个（高企60个、人才8个、专精特新8个），举办企业互动282场。

　　4）新增长引擎加速发力：报告期内，O'Park园区智慧管理平台市场化拓展加速。申报业务新签约合同139家，总计立项177个；码上业务（专为创业阶段、成长阶段的投资者及企业提供孵化服务、工商、财税、知识产权等各类专业企业服务）新增客户774家，到期客户缴费率为68%，O'Park全年新增合同额770万元。平台成功获得南京理工大学科技园、云南同图园区产业投资有限公司、沈阳盛京智造发展有限公司等知名客户采购。

　　5、“幸福精选”和“幸福优选”平台情况

　　“幸福精选”平台包括公司所持的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司的股权。2023年，三家公司合计实现的营业收入为32.99亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），净利润约2.63亿元。

　　“幸福优选”平台包括公司所持的幸福产城、幸福安基、幸福安家、幸福蓝线、幸福慧智（北京）企业管理服务有限公司、幸福智算（北京）企业管理服务有限公司六家公司的股权。2023年市场化拓展成效显著、全国化布局加速，品牌价值快速提升，幸福蓝线荣获克而瑞发布的“2023全国产业园区轻资产服务力TOP5”，幸福安基以158万平方米的新签约规模位列“2023年上半年中国房地产代建企业排行榜”第九，获“2023代建新锐品牌”、“产业代建领军企业”等荣誉。

　　截至报告披露日，公司金融债务和经营债务合计实施以股抵债金额约162.49亿元。后续公司将继续强化“幸福精选”和“幸福优选”的业务经营、资本运作等相关工作，持续提升和兑现市场价值，全力保障转股债权人的利益。

　　6、公司房地产业务经营情况

　　（1）.报告期内房地产储备情况

　　（2）.报告期内房地产开发投资情况

　　（3）.报告期内房地产销售和结转情况

　　报告期内，公司共计实现销售金额468,412.77万元，销售面积581,495.32平方米，实现结转收入金额3,081,799.82万元，结转面积2,967,147.04平方米，报告期末待结转面积5,967,583.88平方米。

　　（4）.报告期内房地产出租情况

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　　（5）.其他说明

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　1、产业新城及相关行业

　　系统性打造高质量发展体系。一是全面提升服务能力，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。二是合作主体多元化，持续提升服务能力、引入多元主体，整合多方资源优化产业新城综合服务和发展模式。三是借力REITs盘活存量，包括厂房类、中试研发类等优质资产。

　　不断迭代产业招商核心能力。一是在国家提出推动全产业链优化升级，打造新兴产业链的背景下，招商要做到精准化，进一步深入分析研究产业变化趋势，创新对产业推动的作用，提前布局，做到针对性招商引资。二是招商团队将更加专业化，招商人员能否敏锐发现招商信息、准确把握企业的核心诉求、判断企业的发展前景，会对招商最终结果产生决定性影响。三是策略组合化，建立多层次、覆盖面广的招商渠道网络，为企业提供全生命周期服务，用更全更好的服务吸引企业入驻。四是产业集群化，推动量大面广的中小企业在园区内集群化发展，在完善优质中小企业培育体系的同时，也有利于发挥集群在产业链对接等方面优势。五是信息数字化，利用技术手段采集汇总各部门的招商数据，实现信息的交换共享，再通过大数据挖潜，帮助招商部门专业招商、精准招商、智能招商。

　　2、住宅开发及相关行业

　　房地产行业稳步回归健康发展。2023年国家因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作。制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系统性风险的底线。2024年国家将更好统筹发展和安全，既着力稳妥有序处置当前风险隐患，又发力推动健全长效机制，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，有利于房地产市场平稳健康发展。

　　顺应房地产发展新模式。当前，房地产发展的两大基础“新型城镇化发展趋势”和“房地产市场供求关系”发生变化，房地产市场将向“保障房+商品房”双轨制的发展新模式转变。为满足基本民生需求，“三大工程建设”等城市更新、保障性住房建设类政府代建需求将持续增加。且随着商品房相关基础性制度的完善、消费升级，人们对更高居住品质的多元化改善性住房需求进一步扩大，未来，兼具房地产基因、拥有现代化营销手段及自带流量的代销企业，将在多元化改善性住房市场发挥重要的撬动作用，拥有较大的发展空间。

　　3、物业服务行业

　　物业服务行业具备发展潜力。从行业规模看，根据克而瑞物管平台测算，未来三年物管行业营业收入增量约5,000亿元。2023-2026年，预估物管行业营业收入规模或将由38,396亿元稳步提升至43,373亿元，年均增速在3%-5%之间。

　　城市物业服务向一体化、智慧化转变。随着市场空间不断延展，城市服务将释放万亿蓝海市场，其中涵盖学校、医院、政府共建、交通枢纽、环卫等业态，除基础类服务之外，还涉及综合治理类、公共资源类、智慧城市类等服务。未来城市服务将持续从“纯服务”向“服务+运营”转变，从“散点式服务”向“一体化运营”转变，从“科技应用”向“智慧平台”转变。

　　社区物业服务继续做好增值服务。充分发挥物业服务企业直接联系群众的近场优势，主动配合居委会等社区组织，加强城市社区党建工作，围绕小区“一老一少”，探索“物业服务”+“生活服务”、“物业服务”+“养老服务”，积极参与到养老、育幼、家政等服务扩容提质中。更好地为群众做好增值服务，不断改善物业服务品质，让群众住得舒适、住得安心，不断促进从好房子到好小区、从好小区到好社区，从而把城市建设好、治理好，打造宜居、韧性、智慧城市。

　　4、园区及企业服务行业

　　根据克而瑞预测，未来三年全国产业园新增开发面积将超过12亿平方米。到2026年，全国累计园区开发面积将达到60亿平方米；园区租售市场规模突破万亿元大关，同时，租赁市场将逐渐成为主流，一手销售市场仍将保持4,000亿元以上的规模；园区轻资产市场也将快速突破1,000亿元。

　　从园区开发到产城融合服务。以前的园区大多分布在城市的周边区域，主要承载产业发展的职能，未来将更多融入城市生活的功能，实现产城融合。

　　从企业级服务到产业级服务。从长远发展来看，企业和产业资源是产业园区最核心的资产，企业服务和产业服务是未来产业园区运营竞争成败的关键。未来园区建设将通过分布式光伏、生物质能等园区分布式清洁能源系统优化能源供给侧改革，通过能效提升和管理优化提升能源使用，借助数字化技术助力零碳园区智慧园建设等，推动传统产业向高端化、智能化、绿色化转型。

　　从资产管理到园区投资孵化。目前，中国绝大多数产业园区还停留在以资产类收益为主要特征的时代，园区服务主要基于资产出租和设备设施维护,未来越来越多的产业园区企业将从“园区运营者”向“产业升级合伙人”转变，在做好基础资产管理的同时，直接投资或基金孵化，既能服务园区产业，又能分享园区产业发展的红利。

　　(二)公司发展战略

　　公司在继续完成“保交楼”和推进债务重组的同时，将坚定推行“全面转型产业新城服务商”发展战略，稳定业务经营、升级业务模式、创新优化机制以确保战略落地、实现脱困发展。

　　1、坚决完成“保交楼”。公司将始终坚持以“保交楼”为第一要务，通过加速销售回款、处置存量资产、催收外部欠款、跨区域调配资源等多渠道保障住宅开复工与交付资金到位，保障业主利益，维护社会稳定。

　　2、坚定执行债务重组。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，在省市政府及专班的指导和支持下，坚决履行债务风险化解的主体责任，分类施策，积极解决重组签约和执行过程中的现实痛点和核心诉求，持续推进资产交易、信托抵债、以股抵债等各项工作，全力保障债务重组落地执行。

　　3、全面转型产业新城服务商。公司将继续秉持“服务即未来”理念，在“全面转型产业新城服务商”的战略指引下，重塑商业模式，聚焦产业招商核心能力，依托产业新城园区场景，瞄准优质产业类资产及资源，探索依托“产业+园区”的转型之路。

　　4、重塑机制保障战略落地。匹配公司战略转型和业务发展需求，优化内部管理，严格业绩考核，并通过股权激励等机制创新激发核心团队的积极性和创造性，实现共创共享。

　　(三)经营计划

　　承接前述发展战略，公司将全力以赴推进“保交楼”、债务重组、业务经营、转型发展等各项工作。

　　1、全力以赴“保交楼”。公司将始终以“保交楼”为第一要务，多管齐下筹措资金，全力以赴复工复产，多措并举确保项目开复工与交付。2024年度，计划实现复工约270万平方米，完成竣工面积约270万平方米。

　　2、全力推进债务重组。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，切实履行债务风险化解的主体责任，全力推进重组签约、资产交易、信托抵债、以股抵债等各项工作，确保债务重组落地执行，切实保障债权人利益。

　　3、全面恢复业务经营。公司将扎牢核心业务根基，实现产业新城的有序运转和模式优化，探索不动产发展新模式，同时做好各类资产的运营管理和保值增值。

　　4、持续推进全面转型。公司将不断聚焦招商核心能力，依托产业新城园区场景，带动产业新城模式升级转型，同时基于自身优势和资源，加速发展转型业务推进公司全面转型和可持续发展。

　　(四)可能面对的风险

　　1、可能面对的风险

　　（1）受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，公司存在部分债务未能如期偿还的情况，公司新增融资仍面临较大困难，上述情形对公司业务开展仍会产生一定影响。

　　（2）因公司处于持续推进《债务重组计划》阶段，存在部分银行账户被冻结及未决诉讼情况。

　　（3）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。目前，产业新城投资下降较多，部分产业新城的业务发展将受到一定程度影响。

　　（4）公司部分区域的房地产市场价格波动较大，对公司部分区域房地产销售价格及销售情况造成了一定影响。

　　2、风险应对措施

　　（1）公司将继续在省市政府及专班的指导支持下，基于《华夏幸福债务重组计划》，全力推进公司债务重组工作。公司将继续坚持“不逃废债、同债同权”基本原则，切实履行债务风险化解的主体责任，全力推进重组签约、资产交易、信托计划、以股抵债等各项工作。针对不同债权人分类施策，制定专项解决方案，确保债务重组落地执行，切实保障债权人利益，进一步优化公司债务结构。

　　（2）在业务开展上，公司将始终以“保交楼”为第一要务，多管齐下筹措资金，全力以赴复工复产，多措并举确保项目开复工与交付。公司聚焦核心主业，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流，确保公司生存底线。

　　（3）在经营管理上，将继续通过强化预算管理和投资管理机制，切实提升经营管理水平，持续降本增效；通过明晰各类业务最小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量资产以及股权合作等方式，改善公司流动性与财务状况，确保公司业务可持续与健康发展。

　　（4）在战略转型上，公司坚定“全面转型产业新城服务商”战略方向，重塑商业模式，聚焦产业招商核心能力，依托产业新城园区场景，瞄准优质产业类资产及资源，积极探索并投资新的业务方向，逐步兑现市场价值，实现新的增长点，助力公司持续经营和发展。

　　（5）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率；同时，创新分配机制，激发组织动力，稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。