深深房A2023年年度董事会经营评述

（原标题：深深房A2023年年度董事会经营评述）

深深房A2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所处行业情况

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

　　2023年受地缘摩擦和贸易保护主义影响，全球供应链产业链面临重构，世界经济增长放缓，房地产行业政策持续宽松，四季度楼市成交虽有所回升，但供求关系已发生重大改变，市场回暖持续性不足、后继乏力。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

　　公司专注于住宅地产开发，在售项目主要分布在深圳、惠州和汕头三地。分别为深圳地区的传麒东湖名苑（于2023年实现清盘）、翠林苑和光明里（商品房于2023年开盘当日全部售罄），惠州临深的林馨苑，汕头地区的天悦湾、悦景东方和金叶岛项目；在建项目分别为光明里和林馨苑。

　　发展战略和未来一年经营计划

　　请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营等多元化经营于一体的企业集团。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。

　　报告期，公司荣获“2023年深圳市房地产开发行业品牌价值企业”“2023年深圳市房地产开发行业社会责任标杆企业”“2022年度深圳市房地产行业孺子牛奖”“大湾区上市公司年度贡献奖”“董事会治理大湾区上市公司TOP20”等荣誉称号。

　　

　　四、主营业务分析

　　1、概述

　　2023年，面对行业探底筑底、出险房企风险外溢、企业改革进入深水区、未来发展探索尚未破局等诸多难关和挑战，公司领导班子认真贯彻落实市国资委、投控公司决策部署，带领全体员工发扬斗争精神，全力顶住外部风险冲击、克服内部多重困难，扎实推进企业可持续发展。全年主要工作情况如下：一是锚定目标，持续推进主业培固。深房光明里项目开盘当日推售房源全部售罄，超额完成年度销售目标；东湖名苑项目实现清盘；汕头天悦湾等项目在区域市场持续低迷背景下，取得了较好的销售业绩；自有物业招商运营整体稳中向好，完成年度目标，深房广场“深港医疗健康特色产业楼宇”打造不断深化。

　　二是多措并举，持续推进提质增效。圳通公司营业收入和利润总额超额完成年度目标；海燕酒店拓收增盈持续向好；汕头公司、华展公司经营稳定。报告期内，汕头“新峰大厦”历史遗留土地的确权工作持续推进，新峰置业完成撤销注册，“两非两资”处置有序推进，历史欠款追收工作取得良好成效。三是注重协同，持续推进未来发展探索。协同内外部资源，推进未来发展，聚力谋划新发展“曲线”；融入投控公司整体发展战略，检视修编“十四五”战略规划；持续跟踪中国证监会调整优化房地产企业股权融资相关措施，协同投控公司系统资源，努力研究探索未来发展模式。

　　四是主动作为，持续推进风险化解。面对行业内企业不断出险，结合自身项目情况前瞻研判、主动作为，全力防范化解经营风险，守住不发生系统风险和衍生重大舆情事件底线，全力保障国有资产安全。五是夯固基础，持续推进管控提升。完成董事会换届和监事会换届，ESG报告评级提升至BBB级；重新搭建招采体系、成本控制体系，新修（制）订管理制度41项；深入开展安全隐患排查整治，举一反三推进第三方巡检发现问题整改；优化人力资源制度，外引内培优化员工队伍结构；强化财务统筹和融资，有效保障资金需求。

　　六是强根固魂，持续推进党的建设。推进“大走访、大座谈、大起底”行动，并推进实现成果转化；所属企业党组织“应建尽建”，境内法人企业“党建入章”全覆盖，签订党建责任书，严格述职评议考核，持续夯实“三基”；落实“两个责任”，完善贯通“大监督”体系，深化廉洁文化建设。

　　

　　五、公司未来发展的展望

　　（一）行业格局和趋势

　　当前，房地产行业将从高增速行业向价值驱动型行业转变，市场格局面临调整。政策端预计将持续发力，信贷持续保持宽松，市场走向取决于购房者信心的修复程度；“三大工程”作为稳定市场的长效机制和重要切入点，将对未来市场预期发挥关键作用。

　　（二）可能面对的风险和应对措施

　　1.宏观经济风险和应对措施

　　2024年世界经济增长动能不足，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，经济持续回升向好的基础还不稳固。我国经济长期向好的基本趋势没有改变，未来发展机遇和风险挑战并存，有利条件强于不利因素。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。

　　2.行业发展风险和应对措施

　　现阶段虽房地产行业融资环境有所改善，调控政策有望宽松，但未来一段时间行业风险隐患犹存，资源将持续流向头部优质企业，行业竞争格局呈现新形势。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，优化发展方式，创新运营模式。

　　3.业务经营风险和应对措施

　　楼市持续低迷导致公司存量项目去化难度加大，同时公司现存开发用地资源储备不足，新业务拓展尚未有实质成果，企业经营发展承压。公司将密切关注市场及行业政策变化，着力抓好项目建设和房产销售工作，有针对性制定土地拓展计划，夯实主业根基，积极探索符合公司发展实际的新路径。

　　（三）发展战略和经营计划

　　2024年，公司总体工作要求：坚持用习近平新时代中国特色社会主义思想凝心铸魂，全面贯彻落实党的二十大精神，深入落实中央经济工作会议精神，科学把握“稳中有进、以进促稳、先立后破”主基调，坚决落实控股股东工作部署，立足自身资源禀赋、协同内外优势资源，着力“培固主业、提升能力、防范风险、拓展新业”，不断提升价值创造能力。

　　1.着力固主业，迈出价值创造更新步伐。一是完善建立房地产开发标准化手册，着力优化主业运营；二是加强项目质量管控，着力确保工程进度；三是全力加大项目销售力度，着力推进存量去化；四是擦亮深房广场“深港医疗健康特色产业楼宇”招牌，聚力打造大健康产业聚集平台，着力提升租赁经营。2.着力提能力，迈出推动变革更大步伐。一是优化完善薪酬管理和考核激励体系，打造高效团队，着力提升“组织力”；二是优化完善运营管控体系，提升全项目、全周期、全专业高效运营能力，着力提升“运营力”；三是推进信息化建设，提升内部管理、协同运行效能，着力提升“数智力”。

　　3.着力防风险，迈出主动作为更稳步伐。一是密切关注形势变化，及时调整项目风险化解应对策略，加快风险化解进程，着力化解项目风险；二是健全完善安全管理制度，加强安全及质量管理，着力防范安全风险；三是推动合规管理体系建设，抓好资金计划与现金流管理，守牢不发生系统性风险的底线，着力把控经营风险。

　　4.着力拓新业，迈出未来发展探索更快步伐。一是深入分析研判，围绕战略检视修编，扬长避短找准未来发展主战场；二是发挥协同效应，围绕深圳市国资国企改革部署及投控公司战略，探索未来发展路径，发掘优质投资机会；三是密切关注市场动向，组建投研专业团队，争取早日实现项目落地。5.着力强引领，迈出党建融合更实步伐。一是提升政治领导力，把准高质量发展方向；二是提升思想引领力，巩固深化主题教育成果，筑牢高质量发展根基；三是提升组织体系建设整体效能，加强党员队伍建设，锻造高质量发展堡垒。四是探索党建与业务融合新路径，引领激发高质量发展活力。